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서울의 소매용 부동산 시장에서 자본자산가격결정모형(CAPM)의 적용

Application of CAPM(Capital Asset Pricing Model) to retail real estate market in Seoul

이재수|전재범|박종권
한국감정평가학회 (Korea Appraisal Society)|2016.08|감정평가학논집|제15권 제2호|pp. 1-18

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서울시자본자산가격결정모형Seoul CityCommercial Real Estate체계적 위험Systematic RiskCAPM(Capital Asset Pricing Model)상업용 부동산 시장소매용 부동산 시장Retail Real Estate Market

초록

본 연구는 최근에 간접투자상품의 기초자산으로서 그 효율성과 투자성과를 인정받고 있는 상업용 부동산 중 소매용 부동산 시장을 중심으로 서울시 권역별 시장의 위험-수익률간의 관계 및 효율성을 파악하는 것을 목적으로 한다. 이를 위하여 위험을 수반하는 자본자산의 가격결정을 위한 모형인 자본자산가격결정모형(Capital Asset Pricing Model, 이하 CAPM)을 토대로 시장의 이론적 균형과 서울의 소매용 부동산 시장 자산 간의 위험-수익률에 대한 차이를 확인 및 분석함으로써 실물자산인 소매용 부동산 시장에 대한 이해의 폭을 넓히고 효과적인 투자를 위한 기초자료 및 시사점들을 제공하고자 한다. 분석결과, FM모형에 의하면 기타권역을 제외한 강남권(GBD), 마포･신촌권(SBD), 그리고 도심권(CBD)은 시장의 효율성을 지니고 있었으며, BJS 모형에 의한 서울 소매용부동산 시장의 4개 권역은 CAPM의 이론적 균형시장과는 일치하지 않았다. 이는 기타권역을 제외한 서울의 권역별 소매용 부동산 시장은 체계적 위험이 증가할수록 높은 수익률을 제공하여 투자의 원칙이 통용되는 효율적 시장이었으며 서울의 권역별 소매용 부동산 시장은 토지 및 주택시장과는 달리 부분적으로나마 합리적으로 자본-자산(Capital-Asset)을 거래하는 부동산 시장임을 의미한다.

Abstract

This study aims to find out the efficiency and the impact of systematic risk on risk-premium in Seoul's retail real estate market. To do so, this study analyzes the differences between regional retail real estate markets in Seoul and market equilibrium based on CAPM(Capital Asset Pricing Model), thereby providing some meaningful results and implications for effective investment. Specifically, this study seeks to figure out whether there exists any positive-linearity between systematic risk and risk-premium with Fama and MacBeth(1973) model and to compare the market equilibrium based upon CAPM with four sub-retail real estate markets in Seoul, GBD, SBD, CBD, and Other Business District, by using Black, Jensen, and Scholes(1972)'s model. Finally, some findings given from this study are as follows. First, as for Fama and MacBeth model, there are positive linear-relationships between systematic risk and risk-premium in all business districts apart from Other Business District. Second, with Black, Jensen, and Scholes model, impact of systematic risk on risk-premium at all Business districts(GBD, SBD, CBD, and Other Business District) are not consistent with those of market equilibrium of CAPM, which means capital-asset could be fairly priced only at GBD, SBD, and CBD.

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