지리가중회귀모형을 활용한 빈집 분포와 공시지가의 관계 분석
Analyzing the Relationship Between Vacant Housing Distribution and Land Prices Using Geographically Weighted Regression
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초록
본 연구는 지리가중회귀모형을 활용하여, 빈집의 수적 증가와 공간적 군집 분포가 공시지가와 맺는 공간적 관계를 국지적 수준에서 분석하고, 그 관계의 지역별 이질성을 실증적으로 제시하였다. 분석 결과, 빈집이 근린에 미치는 영향은 지역별로 상이하게 나타났으며, 개별 빈집 수뿐만 아니라 군집화된 빈집의 분포 또한 토지가치 형성에 중요한 영향을 미치는 것으로 확인되었다. 구체적으로, 빈집 수의 증가는 도심 핵심 상업 · 교통 중심지 등 일부 입지에서 국지적으로 지가를 약화시키는 데 그쳤으나, 빈집 핫스팟은 도심 주거밀집지와 구도심 외곽 등 훨씬 더 넓은 지역에서 일관된 부정적 효과를 보였다. 이는 개별 빈집이 입지 특성과 맞물려 제한된 공간에서만 문제를 야기하는 반면, 군집화된 빈집은 생활환경 악화, 상권 쇠퇴, 사회적 불안 요인 등과 관련된 부정적 영향이 광범위한 지역에서 나타나는 경향을 보였음을 시사한다. 본 연구는 기존의 빈집 연구가 주로 발생 원인 규명에 치중했던 맥락을 넘어, 빈집이 주변 토지시장과에 미치는 관계의 공간적 이질성을 국지적으로 규명한 초기적 시도라는 점에서 의의를 가진다. 특히 빈집의 수와 군집화 효과를 함께 고려함으로써, 빈집 문제가 단순한 양적 증가의 현상이 아니라, 공간적 맥락과 분포 형태에 따라 상이하게 작동하는 관계임을 실증적으로 보여주었다는 점에서 학술적 · 정책적 함의를 제공한다.
Abstract
This study employs a geographically weighted regression model to analyze the spatial relationship between the number and clustered distribution of vacant houses and land prices at the local level, and empirically identify regional heterogeneity in these relationships. The results indicate that the impact of vacant houses on neighborhood land values varies across regions. Not only the number of vacant houses, but also their spatial clustering significantly influence land value formation. Specifically, while an increase in the number of vacant houses reduces land prices only in certain central commercial and transportation hubs, vacant house hotspots exert a consistent negative effect over much broader areas, including densely populated residential zones and old urban fringes. This suggests that individual vacant houses generate localized problems depending on site characteristics, whereas clusters of vacant houses produce broader adverse effects associated with deteriorating living environments, declining commercial activities, and heightened social insecurity. This study contributes to the literature by moving beyond the traditional focus on the causes ofvacancies and by offering an initial empirical attempt to examine the local spatial heterogeneityof the relationship between vacancies and land markets. By jointly considering the number andclustering of vacant houses, this study demonstrates that the vacant housing issue operates notmerely as a quantitative phenomenon but also as a spatially contingent process shaped by locationalcontexts and distribution patterns, offering both academic and policy implications.