토지리턴제의 옵션 가치평가 : 고양삼송지구 사례
Valuation of Option in Land Return System : the case of Goyang-Samsong residential district
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초록
옵션이론은 금융 분야에서 주로 논의하는 영역이나, 2008년 미국의 서브프라임 사태 이후 부동산시장의 불확실성이 확대되면서 실물옵션의 논의가 재개되고 있으며, 그러한 논의를 촉진시키는 것이‘해약보장제’나‘토지리턴제’와 같은 새로운 분양방식이다. 이 연구는 부동산의 근본인 토지에 주목하여토지리턴제의 풋옵션 특성을 파악하고, 그 옵션의 가치가 얼마나 되는지 파악하고자 시도하였다. 이를 위해 사례연구방법을 채용하였다. 한국토지주택공사가 토지리턴제를 활용하여 분양 공고한 고양삼송지구 내 주거전용 택지 221필지인 사례를 이항옵션가격결정모형에 적용하여 분석하였다. 분석결과 토지리턴제의 적용에 따른 고양삼송지구 내 주거전용 택지 221필지의 옵션가치는 평균 89,855천원으로 산정되었다. 이는 명목 공급금액의 약 10.5%, 실질 금액의 약 12.3%에 해당하는 높은 값이다. 이는보상평가를 할 때 적정가격의 판단기준으로 적용하는 10%를 상회하는 수치로서 의미있는 값이다. 이 연구는 특정 기업이 시행한 토지리턴제의 실물옵션 속성을 발견하고 그 가치를 평가했다는 점에서 의의가 있다. 특히 감정평가의 현실적합성을 제고하는 대안적 평가방법을 제시함으로써 평가기법의확대에 기여했다는 점에서 유용성이 있다. 또한, 부동산의 기본을 이루는 토지의 옵션가치를 산정함으로써 실물옵션의 적용분야를 확장시켰다는 점도 의미를 부여할 수 있다.
Abstract
Option theory is the region mainly to discuss in the financial sector. But, as uncertainty of the real estate market has expanded after subprime mortgage crisis, real option debate has revived. The “Cancellation Guarantee” or “Land Return System(LRS)” in the new sale has promoted the debate. This study identifies the characteristics of put option in “LRS” and attempts to know how much the value of the option is. For this, case study method is adopted. 221 lots in the Goyang Samsong residential district that Korea Land & Housing Corporation attempted to sell by return system are used. After reviewing the option thoery and the real option valuation models, practical model, based on the Binomial Option Pricing Model is designed. Value of put option of 221 lots in the Goyang Samsong residential district is an average of 89,855thousand won. That is approximately 10.5% of the nominal amount of supply and 12.3% of the real amount. Because this figures exceed 10% which acts as standards of just price in the Compensation-Appraisal area, that is meaningful value. This study is significant to discover the characteristics of real option in the land and calculate its value and can contribute to the expansion of valuation method and application of Real Option.
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