불확실성하에서 토지리턴권의 가치 평가와 최적 행사 시기 - 수도권과 비수도권의 공동주택용지 사례 -
Valuation of Land Return Right and Optimal Exercise Time under Uncertainty - The Case of Apartment Land in Capital Area and Non-capital Area-
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초록
국내 부동산 시장에서는 1997년 외환위기와 2008년 미국발 금융위기로 인한 불확실성의 증대를 경험해 오며 실물옵션에 대한 수요가 증가해 오고 있다. 하지만, 그 수요의 증가에도 불구하고 실물옵션과 관련된 대부분의 국내연구들은 개발사업의 옵션가치 평가에 주안점을 두거나, 가상적인 상황을 설정하거나 모형을 단순화하여 분석했기 때문에 설명력에 한계를 지니고 있었다. 본 연구에서는 이러한 기존 연구들의 한계를 보완하여 토지리턴거래가 적용된 수도권과 비수도권의 공동주택용지의 실제사례를 중심으로 버뮤다 옵션의 특성을 반영한 이항모형에 기반하여 토지리턴권의 가치를 평가함으로써 그 지역적 차이를 분석하고, 최적 행사시기를 예측하였다. 분석결과 수도권의 공동주택용지의 토지리턴권의 가치가 비수도권보다 상대적으로 크게 나타났으며 수도권 내에서는 변동성이 심한 곳일수록 옵션가치가 크게 나타났는데 이는 실물옵션에서는 불확실성에 따른 전략적인 선택의 가치가 포함되기 때문으로 풀이된다. 또한, 최적 행사시기를 분석한 결과 그 시점이 모든 지역에서 계약일로부터 5년이 되는 해임을 알 수 있었는데 이로부터 토지리턴권이라는 옵션의 발행자가 계약의 세부조건을 면밀히 검토하여 토지리턴권의 행사시기를 적절히 분산시킬 필요가 있음을 알 수 있었다.
Abstract
As uncertainty of the real estate market has expanded since foreign exchange crisis in 1997 and subprime mortgage crisis in 2008, interest to Real Option has increased. However, explanatory power in most of the domestic research on Real Option is weak because it put an emphasis the option valuation on model of several development projects, use a hypothetical situation, or too simplify the analysis model. In light of these, this study aimes to assess value of Land Return Right, to analyze the differences of area and to predict optimal exercise time, by using Binomal Model reflecting the characteristics of the bermudan option with the real Apartment land price applied to Land return system in capital area and non-capital area. According to results of this study, value of Land Return Right of Apartment land in capital area is higher than that of non-capital area. And, the option value becomes higher as volatility of land price growth rate increases within capital area. And, this seems because of the fact that the value of the strategic choice under uncertainty is added to the option value. In addition, this study shows that the optimal exercise time is the fifth year since the issue date in all areas, which means the option issuer must scrutinize the conditions of the contract in detail so that the exercise time of Land Return Right can be appropriately distributed.
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