건설형 뉴스테이 임대주택리츠의 수익-위험 분석
Risk Analysis on the Rate of Return of Construction Type in NewStay Rental Housing REITs
1
조회
0
다운로드
8
인용
0
참고문헌
키워드
초록
본 연구에서는 건설형 뉴스테이 임대주택리츠 사업을 대상으로 주요 요소의 변동이 임대사업의 수익-위험에 어떠한 영향을 미치는지 분석하였다. 주요 요소로는 임대보증금 비중, 전월세전환률, 주택가격상승률을 감안하였으며, 이를 위해 2016년 7월까지 진행된 건설형 뉴스테이 사업을 대상으로 평균적인 현금흐름표를 작성하고 몬테칼로 시뮬레이션을 통해 수익률 및 위험확률을 분석하였다. 분석결과, 건설형 뉴스테이 사업에서 수익에 가장 큰 위험을 보이는 요인은 주택가격상승률로 분석되었다. 다만 주택가격상승률은 사업자가 조절할 수 없는 거시변수이기 때문에 이러한 위험은 전월세전환율과 임대보증금 비중을 통해 조정이 가능하다. 하지만 뉴스테이 사업의 수입을 결정하는 전월세전환율 역시 공적지원을 받는 상황을 고려해볼 때 쉽게 조절하기는 어렵다. 따라서 수익률을 높이고 위험성을 줄이기 위해 사업자가 선택할 수 있는 전략으로는 재원조달로서의 임대보증금 비중을 들 수 있으며, 이의 비중을 높임으로서 사업자의 적정 수익률 확보 뿐만 아니라 임차인에게 저렴한 임대료 제공으로 보다 안정적인 사업운영이 가능할 것으로 판단된다.
Abstract
This paper analyzed the risk of rate of return by principle components for the construction type in NewStay rental housing REITs. Risk analysis based on Monte-Carlo simulation method with cash flow. Principle components of risk focused on Housing Price Increase Rate, Security Deposit, and Chonsei to Monthly Rent. As a result, the main risk factor that can influence on rate of return in NewStay is identified as Housing Price Increase Rate. Because Housing Price Increase Rate is macro variable that cannot be modified by company level, risk of rate of return can be modified by levels of Security Deposit, and Chonsei to Monthly Rent. However, Chonsei to Monthly Rent is not easily modified because NewStay receive public support. In order to increase rate of return and to decrease risk, NewStay might choose Security Deposit. Our findings imply that Security Deposit would be possible to stable business operation because increase of Security Deposit makes possible both to get appropriate return for NewSay Company and to provide low-cost rental for leaseholders.
참고문헌 (13)
- 김규태, "실물투자프로젝트의 경제성 평가와 다양한 위험분석 기법", 한국경영과학회, 2009, ~
- 민성훈, "포트폴리오이론에 근거한 임대보증금에 대한 운용소득가설의 재해석", 국토계획, 49(3), pp.51~62 (2014), 대한국토·도시계획학회
- 박원석, "부동산투자론" (2016), 양현사
- 손태성, "기업형 임대주택사업의 활성화 방안에 관한 연구－ 기업형 임대사업자에 대한 지원을 중심으로 －", 주거환경, 14(3), pp.177~190 (2016), 한국주거환경학회
- 기업형 임대주택(뉴스테이) 공급 활성화를 위한 금융지원 방안 연구, "신용상", 한국금융연구원, ~ (2017)
- 이창무, "레버리지 위험을 고려한 전월세시장 균형모형", 주택연구, 20(2), pp.5~31 (2012), 한국주택학회
- 이창무, "투자이론에 기초한 임대인의 보증금 비중 선택모형", 국토연구, 75, pp.3~24 (2012), 국토연구원
- 임재만, "서울시 아파트 임대차계약 구조에 대한 새로운 해석", 국토연구, 70, pp.23~39 (2011), 국토연구원
- 주택도시보증공사, "업무안내", ~ (2016)
- 주택도시보증공사, "기업형 임대리츠 사업 현황자료", ~ (2016)
- 주택도시보증공사, "뉴스테이(New Stay) 민간사업자 공모지침서", ~ (2016)
- 최현일, "기업형 임대주택 뉴스테이의 발전방안에 관한 연구", 집합건물법학, 16, pp.79~100 (2015), 한국집합건물법학회
- 예비타당성조사 수행을 위한 일반지침 수정보완 연구(제5판), "한국개발연구원", ~ (2008)