주택 PF사업의 리스크 측정과 최적 자본구조 결정에 관한 연구
A Study on the Risk Measurement and Determining Optimal Capital Structure of Project Financing on the Housing Market
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초록
본 논문은 민간 공동주택 PF사업의 주택시장과 건설기업에 대한 파급효과를 실증분석하여 그 위험성을 측정하고, 시뮬레이션 분석을 통해 위험을 충분히 흡수하기 위하여 요구되는 프로젝트의 최적 자기자본비율을 제시하는 데 그 목적이 있다. 실증분석 결과, 주택 PF사업 규모의 증가는 2년 후 해당 지역의 주택시장에 대한 체계적 위험을 증가시키는 것으로 나타났으며, 주택 PF사업을 수행한 기업의 PF 지급보증 비율 증가는 해당 기업 주식 가치의 상대적 변동성을 증가시키는 것으로 나타났다. 시뮬레이션 분석 결과는 위험성을 기준으로 할 때 평균적으로 약 13%, 수익성과 건전성을 기준으로 할 때 평균적으로 약 23% 수준의 자기자본비율이 요구되는 것으로 나타나 국내 민간 주택 PF사업의 일반적인 수준인 4.2%를 크게 상회하는 것으로 나타났다. 주택 PF사업의 영세한 자본구조의 개선을 위해서는 사업자의 자기자본 확충 유도도 필요하겠지만, 금융기관 등 자금 공급원의 확대도 하나의 방안일 것으로 판단된다. 이를 통해 건설기업에 편중되어 있는 PF사업의 위험분담구조를 개선함과 동시에 프로젝트의 자기자본비율을 높임으로써 PF사업 구조의 재정립이 필요하다.
Abstract
This study aims to empirically analyze the ripple effect of the project financing (PF) on private apartment housing to measure its risk, and present the optimal capital structure of project for sufficient absorb of the risk through simulation analysis. The result of empirical analysis showed that the increase of hosing PF project scale in certain region has positive effect on systematic risk of the region’s housing market, and the increase of construction company’s PF payment guarantee ratio has positive effect on systematic risk of company’s stock value. The result of simulation analysis showed that PF project requires 13% level of the ratio of owner’s equity on the standard of risk, and 23% level of the ratio of owner’s equity on the standard of profitability.
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