뉴스테이 리츠의 수익률 영향요인 연구 -임대형 리츠와의 비교를 중심으로-
A Study on the Factors Influencing Rate of Return of New Stay REITs - Focusing on the Comparison with Rent-based REITs -
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초록
중산층의 주거안정을 목적으로 추진 중인 뉴스테이 리츠는 사업의 공공적 성격과 사업기간의 장기화 등 개발사업의 특성을 가지고 있어 임대형 리츠와 차별화된 특징이 관찰된다. 실증분석을 통해 도출된 주요 결과는 같다. 첫째, 임대형 리츠의 경우 부채비율 증가에 따른 정(+)의 레버리지 효과가 나타났으나, 뉴스테이 리츠의 경우 통계적으로 유의한 결과가 도출되지 못하였다. 둘째, 뉴스테이 리츠의 민간융자 사용은 사업의 특성상 수익성 개선에 제한적인 영향을 미치고 있는 것으로 해석된다. 셋째, 재무적투자자의 출자비중 증가는 사업의 안정성 제고로 뉴스테이 및 임대형 리츠의 수익성에 정(+)의 영향을 미치고 있는 것으로 분석되었다. 다만, 본 연구의 결과는 뉴스테이 리츠와 관련한 예상 자료를 활용할 수밖에 없었던 점, 사업성에 영향을 미칠 수 있는 다양한 요소 중 자본조달을 중심으로 실증분석을 수행점 등 연구의 한계가 존재한다. 따라서 본 연구는 실현수익을 분석한 임대형 리츠의 결과에 기초하여 뉴스테이 리츠의 자본조달 방식에 따른 예상수익 변화를 예측 해 볼 수 있는 기초연구의 하나로 활용될 수 있을 것이다. 본 연구가 향후 ‘공공지원 민간임대주택’ 사업의 성공적 추진에 기여할 수 있기를 기대한다.
Abstract
New Stay REITs which is being pursued for the purpose of housing stability of the middle class, has characteristics of publicity and development projects at the same time. These features distinguish New Stay REITs from rent-based REITs. The main results drawn from the empirical analysis are summarized as follows. First, New Stay REITs did not appear statistical significance in the LTV ratio variable, which is different from the rent-based REITs. Second, the use of private loans by New Stay REITs did not improve profitability. These results can be inferred due to the publicity and the characteristics of long-term development projects. Third, it is analyzed that the increase of the share of financial investors has a positive effect on profitability due to the enhancement of business stability in both types of REITs. Fourth, in the case of rent-based REITs, the assets located in the Seoul area were analyzed to be lower returns than the assets located outside Seoul. This result is due to the low vacancy rate and high liquidity, which lowers the required rate of returns for investors. However, this study has limits that can be used expected financial data of New Stay REITs, and it is difficult to directly compare the two types of REITs. It is expected that the study contribute to the development of the private rental housing business in the future.
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