몬테카를로 시뮬레이션을 이용한 부동산 투자의 리스크 평가에 관한 연구
A Study on the Risk Assessment of Real Estate Investment : Using Monte Carlo Simulation
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초록
부동산 투자환경이 변화하면서 불확실성이 증가함에 따라 부동산의 투자와 관리에 있어서 고려해야 할 리스크 요소가 많아지게 되었으며, 그 결과로 리스크 관리의 중요성이 커지고 있다. 본 연구는 상업용 부동산의 리스크에 초점을 두고 Monte Carlo Simulation을 통해서 상업용 부동산의 리스크를 계량화하고 평가 모델을 제시하였다. 연구 결과는 다음과 같다. 리스크 계량화에서는 서울시의 상업용 부동산 실제 DCF를 바탕으로 Monte Carlo Simulation을 실시하여 대출비율에 따라 수익과 리스크가 함께 상승하였고, 경기변동의 상승기에는 수익률은 상승하고 리스크는 감소하였으나 하락기에는 수익률은 감소하고 리스크는 증가하였다. 투자자별 시나리오에 의한 분석에서 투자별 특성이나 부동산의 특성에 의한 차이보다는 경기변동에 의하여 수익과 리스크의 차이가 크게 나타났다. 본 연구는 상업용 부동산 시장에서의 리스크를 측정할 수 있게 됨으로써, 향후 상업용 부동산에 대한 투자에 있어서 어느 정도의 수익률을 기대해야 하고 어느 정도 리스크를 감당해야 할지 확인할 수 있게 되어 보다 객관적인 투자결정의 유용한 도구를 제공한 데에 의미가 있다.
Abstract
The global financial crisis caused by a collaboration real estate with capital markets and has expanded all over the world. This situation in the real estate finance market is an opportunity to highlight the importance of risk. Increased risk in commercial real estate, because the relationship between macroeconomic. Particularly since the financial crisis caused by the expansion of capital markets, the impact was an increase in risk. Risk factor analysis to quantify risk based on the Monte Carlo Simulation was carried out. Depending on the Loan to Value have risen along with return and risk and fluctuations of the up-phase the yield rising risk decreased down-phase the yield decreases and the risk increases. In Scenario analysis by investors, Our results show that the difference between return and risk is a more business cycle than characteristics real estate and the investor. Thus Business Cycle risk than the individual risks are much more influential in real estate investing. We can calculate the probability of Possibility of investment and loss of principal. Thus we can do Building of risk assessment models were available.
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