리츠 참여자의 중복적 지위가 자본구조에 미치는 영향
A Study on the Effects of REITs Participant’s Dual-Holders on Capital Structure
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초록
본 연구는 상충이론 및 자본조달순서이론 등 자본구조이론에 기초하여 리츠의 규모 및 수익성 등 재무적 요인이 부채사용에 어떠한 영향을 미치고 있는지를 살펴보고자 실증분석을 실시하였다. 또한 사모형, 기관투자자 중심, 단기운영, 일물일사(一物一社)의 특징으로 요약되는 국내 리츠 시장에서 관찰되는 참여자의 중복적 지위가 리츠의 부채사용에 어떠한 영향을 미치고 있는지도 살펴보고자 하였다. 실증분석을 통해 도출된 결과는 다음과 같다. 첫째, 국내 리츠의 규모 요인은 상충이론을, 수익성 요인은 자본조달순서이론을 지지하였다. 둘째, 기관투자자가 리츠의 최대주주 역할을 수행할 경우 리츠의 부채사용은 감소하는 것으로 나타났다. 셋째, 동시투자자의 존재는 리츠의 부채사용을 감소시켰으나, 전략적 임차인의 존재는 부채사용을 증가시키는 것으로 나타났다. 리츠는 경영활동에 필요한 자금을 자기자본과 타인자본을 통해 조달하게 되며, 적절한 타인자본의 활용은 레버리지효과를 증가시켜 수익성 향상에 긍정적인 영향을 미치지만, 과도한 사용은 이자비용을 증가시켜 수익성 악화로 인한 파산위험을 증대시킨다. 2005년 관련법의 개정으로 리츠의 부채 사용을 자유롭게 한 제도적 변화와 다른 국가들과 달리 소수의 기관투자자 중심으로 운영되고 있는 국내 리츠 시장을 감안해 볼 때 본 연구의 결과는 부채사용과 관련한 특성을 시장참여자들에게 전달해 줄 수 있을 것으로 기대한다. 또한 향후 확대가 예상되는 국내 리츠 시장에 운용자를 비롯한 각 참여 주체들의 운영전략 수립에 그 시사점을 제시해 줄 수 있을 것으로 기대한다.
Abstract
Each participant in the REITs forms an dual-holders status in addition to its original status in order to maximize profit through negotiating power enhancement. This study examines the effect of the dual-holders status of participants on the capital structure of REITs, which is observed in the Korean REITs developed by the private model. In addition, we examine financial factors that affect debt ratio based on traditional capital structure theory. The dual-holders status of the participants includes simultaneous investment which make loans and equity investment, strategic tenants who invest in equity along with leases, re-engagement in leasing and equity investment after asset sale, and equity investment by asset management companies. The results obtained through empirical analysis are as follows. First, the size factor of the Korean REITs supported the trade-off theory and the profitability factor supported the pecking order theory. Second, when institutional investors acted as largest shareholder of REITs, debt ratio decreased. Third, the presence of simultaneous investors reduced use of debt, but the presence of strategic tenants increased debt use. In the future, the Korean REITs market is expected not only to appear large-sized and listed REITs but also to be used for government policies. This study would provide implications for participants including asset managers in order to activate the Korean REITs market.
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