리츠 대출의 가산금리 결정요인 연구
A Study on the Determinants of Loan Spread for REITs
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초록
리츠에 대한 대출 가산금리는 대출기관 등 리츠 시장 참여자들에게 중요한 관심사항이다. 본 연구는 국내 리츠를 대상으로 대출 시 적용되는 가산금리 결정요인을 살펴보고자 실증분석을 실시하였다. 실증분석을 통해 나타난 결과는 다음과 같이 요약된다. 첫째, LTV 비율은 가산금리에 부(-)의 영향을, 임대료수익률은 가산금리에 정(+)의 영향을 미치고 있는 것으로 나타났다. 이러한 결과는 일반적 기대와 반대되는 것으로, 대출기관이 두 변수와 관련하여 가산금리를 일률적으로 적용하지 않고 있는 것으로 해석할 수 있다. 둘째, 재무적투자자의 출자는 리츠의 전체 지분 비중 증가보다 최대주주로서의 지분 비중 증가가 가산금리 하락에 긍정적인 영향을 미치고 있는 것으로 나타났다. 셋째, 동시투자 및 자산운용사의 지분참여 등 중복적 투자자의 존재는 가산금리를 낮추고 있는 것으로 확인되었다. 넷째, 대출 당시 금융 및 부동산 시장의 상승은 가산금리에 부(-)의 영향을 미치고 있었으나, 부동산 시장에 의한 영향이 더 큰 것으로 확인되었다. 본 연구의 결과가 국내 리츠의 주요 자금조달 수단인 외부자금을 활용함에 있어 리츠 시장 참여자들에게 의미 있는 시사점을 전달하길 기대한다.
Abstract
Loan interest rate is an important concern for REITs’ participants. The lender should appropriately reflect the expected loss and loan cost, and the operator should pursue the efficiency by applying the lower interest rate. The purpose of this study is to analyze the determinants of the loan spread for Korean REITs. Lenders consider the credit risk of the borrower to be the most important factor in calculating the interest rate on the loan. The credit spread of domestic REITs is affected not only by mortgage properties but also by institutional investors’ participation patterns. This study is expected to provide meaningful implications for loan agencies, operators and investors. The main results of the empirical analysis are as follows. First, the increase in LTV ratio reduced the loan spread. This means that lenders are not uniformly applying the LTV ratio in calculating the loan spread. In addition, this result seems that lenders are making an endogenous choice to consider the nature of collateral assets in order to calculate the loan spread. Second, as the rental yield has increased, the loan spread also increased. This is the opposite of the generally expected result. These results show that lenders are considering not only the profitability of the collateral assets but also the risks in calculating the loan spread. Third, the increase in the ratio of the largest shareholder of financial investors has led to a decline in the credit spread. Fourth, if the real estate market is booming at the time of loan execution, the effect of the decrease in the credit spread is more apparent than when the financial market is booming.
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