공공지원민간임대리츠의 자본구조에 관한 실증분석
Empirical Analysis of Capital Structure of Public Supported Private Rental REITs
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초록
임대주택은 장기 저 수익사업이고, 임대료도 시세보다 낮아 구조적인 손실사업이다. 다만, 임대기간 종료 후 임대자산의 매각을 통해 투자원금을 회수하는 현금흐름을 갖는다. 이러한 특성으로 인해 임대주택은 수익성을 지향하는 민간의 전형적인 금융기법으로는 추진이 어려운 투자대상이다. 공공지원민간임대리츠는 주택도시기금과 민간사업자가 공동출자한 리츠가 임대주택을 8∼10년간 임대･운영하는 구조이다. 이 리츠는 토지공급, 세제혜택, 금융지원 등 공공지원이 이루어진다. 자본구조는 자기자본 20%, 타인자본 80%로 구성되며, 주택도시기금이 전체 사업비의 50% 수준의 출자 및 융자 등 중복 투자하여 주도적 역할을 한다. 본 연구는 공공지원민간임대리츠의 수익성, 안정성, 사업규모, 임대보증금 비중 등 재무적 요인과 사업유형이 부채비율에 어떤 영향을 미치는지를 실증 분석하였다. 수익성, 안정성, 사업규모는 부채비율과 양(+)의 관계를 나타내고, 임대보증금 비중은 부채비율과 음(-)의 관계로 분석되었다. LH 택지공모사업은 여타 사업에 비해 부채비율이 낮은 것으로 분석되었다. 주택도시기금의 출자･융자, 민간의 출자, 임대보증금, 민간 융자금 순으로 자본을 조달한다. 따라서 이 리츠는 기업 가치를 극대화하는 최적자본구조가 존재하지 않고, 한정된 예산을 마중물로 제공하여 민간자본을 유인할 수 있는 수준에서 자본구조가 결정된다는 결론을 얻었다. 정책적 목적으로 리츠를 지속적으로 활용하기 위해서는 주택도시기금 위주에서 연기금이나 재무적 투자자(FI)의 출자나 융자를 확대하는 방안과 출자･융자구조의 개선이 필요하고, 민간자본의 사업 참여를 촉진하기 위한 적정수준의 수익구조, 배당 가능성 제고 등이 필요하다.
Abstract
Rental housing is a long-term, low-profit business with a recovery after pre-investment structure, and the rent is lower than the market price, so the investment is recovered through structural loss or the sale of rental assets after the lease period is over. Publicly supported private rental REITs is a structure in which REITs jointly invested by the Housing and Urban Fund and private companies lease and operate private rental housing for 8 to 10 years. Public support such as land supply, tax benefits, and financial support is provided. The capital structure consists of 20% equity capital and 80% debt capital. The results of an empirical analysis of the capital structure of publicly supported private rental REITs, demonstrated that profitability, stability, and business size had a positive (+) relationship with the debt ratio, and that the ratio of rental deposits had a negative (-) relationship. The LH housing site public offering project had a lower debt ratio than other projects. Capital was raised in the order of investment/loan from the Housing and Urban Fund, private investment, rental deposit, and debt (private loan funds). Therefore, it was concluded that the capital structure for this REIT is determined at a level that can attract private capital and provide a limited budget as a priming rather than determine the optimal capital structure to maximize corporate value. In order to utilize REITs for policy purposes, it is necessary to expand the investment or loan of pension funds or financial investors (FI) from the Housing and Urban Fund, and to improve the investment and loan structure. It is necessary to improve the level of profit structure and the possibility of dividends.
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