주택임대차의 월세전환 가속화에 따른 보증금규정의 개선방안 연구 – 독일민법과 비교법적 고찰

Abstract

In letzter Zeit hat sich, wie anhand der verschiedenen statistischen Daten und Medien erkennbar, die generelle Struktur des Wohnraummietverhältnisses in Korea verändert: Die Situation ändert sich dahingehend, dass ‘das schuldrechtliche Tschonsae-Mietverhältnis’, in dem eine Kaution von etwa 40 - 70 % des Verkehrswertes der Wohnung einmalig bezahlt wird, von dem ‘Mietverhältnis mit variabler Kaution’ verdrängt wird, bei welchem der Mieter neben der Kaution (die eher geringer ist, als die jene beim schuldrechtlichen Tschonsae-Mietverhältnis) die Miete jeden Monat zusätzlich zahlt. Dieser Wandel führt zu der Frage, ob die bisherigen Regelungen der Kaution beim schuldrechtlichen Tschonsae-Mietverhältnis auch unverändert auf das Mietverhältnis mit variabler Kaution angewendet werden sollten. Diesbezüglich wurden in dieser Arbeit insbesondere die deutschen Regelungen der Kaution bei Wohnraummietverhältnissen rechtsvergleichend untersucht, da es in Deutschland üblich ist, dass der Mieter die Miete jeden Monat zahlt und grundsätzlich die Leistung der Kaution gesetzlich nicht zwingend ist. Dementsprechend wurde die Regelung des § 551 BGB untersucht, um daraus Erkenntnisse abzuleiten, die hinsichtlich der Beschleunigung einer Wende des koreanischen Wohnraummietrechts hin zum deutschen System nutzbar gemacht werden können. Dabei hat sich Folgendes eregben: i) In Bezug auf die Sicherheit für Schäden des Vermieters durch die Verletzung des Mietvertrags könnte nicht nur eine Barkaution, sondern auch eine persönliche bzw. dingliche Sicherheit beim Mietverhältnis mit variabler Kaution in Korea geleistet werden. ii) Wenn es erforderlich ist, dass der Mieter trotz der Zahlung der monatlichen Miete zusätzlich die Kaution leisten sollte, ist eine Auseinandersetzung unentbehrlich, wie hoch eine Kaution gesetzlich beschränkt werden dürfte. Meiner Meinung nach könnte eine solche Obergrenze der Kaution unter Berücksichtigung der 6-monatigen ordentlichen Kündigungsfrist des Vermieters in Höhe des Sechsfachen der auf einen Monat entfallenden Miete bestimmt werden. iii) Eine Einführungsmöglichkeit des Teilzahlungsrechts des Mieters sollte diskutiert werden, um beim Wechsel in einen neuen Wohnraum seine finanzielle Belastung gering zu halten. iv) Da die Verpflichtungen der Anlage bzw. Verzinsung der Kaution des Vermieters im Hinblick auf die Verstärkung der Funktion der Sicherheit zu Gunsten des Vermieters und die Vermehrung des Zinses bei Beendigung des Mietverhältnisses zu Gunsten des Mieters der Interessen der beiden Vertragsparteien dienen können, sollte die Einführung solcher Verpflichtungen in Korea ernsthaft diskutiert werden. Die Rückzahlung der Kaution im Sinne des schuldrechtlichen Tschonsae-Mietverhältnisses wird immer noch von Bedeutung sein. Allerdings ist das Mietverhältnis mit variabler Kaution auch offensichtlich ein wichtiger Bestandteil des aktuellen koreanischen Mietmarkts. Daher sollte meiner Meinung nach die Struktur des koreanischen Wohnraummietrechts unter dem Gesichtspunkt einer Abwägung der Interessen zwischen dem Mieter und dem Vermieter in 2 Typen gesetzgeberisch bzw. rechtspolitisch eingeteilt und jeweils gesondert geregelt werden: das schuldrechtliche Tschonsae-Mietverhältnis und das Mietverhältnis mit variabler Kaution.