한국과 독일의 임대차임규제에 관한 비교연구
Eine rechtsvergleichende Untersuchung über die Kontrolle der Miete für Wohnräume in Korea und Deutschland
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초록
本稿에서는 주택 점유형태의 변화, 즉 전세임대차에서 월세임대차로의 전환이 일시적인 현상이 아닌 구조적인 변화라는 점으로부터 논의를 시작하였다. 이러한 변화는 기존 우리 私法학계에서 중점적으로 다루었던 보증금의 반환에 관한 논의 외에도 임대차임 및 그 통제수단에 관한 논의를 강제하고 있다고 판단된다. 이러한 논의의 기반에는 “임대차임을 규제할 수 있는가?”라는 문제가 놓여 있으며, 이 문제의 핵심은 결국 「순수한 의미에서의 사적자치가 가지는 한계」를 어떻게 이해할 것인지의 문제라고 생각된다. 그러하기에 本稿에서는 순수한 의미에서의 사적자치가 가지는 한계에 관한 논의를 통해 주택임대차계약에 있어 사용의 대가인 임대차임을 제한하는 것이 가능한 것인지에 대해 검토하였고 그 가능성을 증명하고자 노력하였다. 이러한 가능성에 대한 검토 후 임대차임을 제한하고 있는 우리의 법제와 독일의 법제 및 최근의 논의들을 병렬적으로 소개하고 이를 비교하였다. 물론 本稿를 평가해주신 심사위원들의 지적과 같이, 우리와 경제사정이 다른 독일의 제도를 비교하는 것이 “비교 가능한 대상”을 비교한 것인지에 대한 두려움도 있다. 그럼에도 불구하고, 임대차임의 제한 가능성을 어떻게 현실화시킬 것인지에 대한 고민을 비교법적 관점에서 다루는 것은 최근 우리나라에서 논의되고 있는 전⋅월세 상한제 도입문제와 관련하여 의미가 있지 않을까 조심스럽게 생각해본다. 앞으로의 논의에 本稿가 하나의 단초가 되기를 소망한다.
Abstract
Ein Besitz des Wohnraums durch den sogenannten Mietvertrag mit Mietkapital (Tschonsae) ist eine häufige Form des Besitzes in Korea. Im Vergleich zu Deutschland bedeutet das, dass die Vermieter von ihren Mietern anstatt einer Monatsmiete eine einmalige Mietkaution erhalten. Diese Form der Vermietung wurde in Korea in der Vergangenheit sehr geschätzt. Ursprünglich betrug die Mietkaution ca. 60-70% des Eigentumswerts. Zum gegenwärtigen Zeitpunkt ist ein Anstieg der Kaution auf rund 80% des Eigentumswerts zu verzeichnen. Trotz der hohen finanziellen Belastung für die Mieter, wurde die Mietkaution bevorzugt, da Vermieter dieses Geld während des koreanischen Wirtschaftswunders investieren und den Mietern die gezahlte Kaution nach Beendigung des Mietvertrags zurückgaben. Da sich Korea jedoch nicht mehr in derselben Geschwindigkeit entwickelt, verändert sich die Situation seitens der Vermieter augenblicklich – trotz der Steigerung der Mietkaution auf ca. 80% – deutlich. Hinzukommt, dass auch der Leitzins kontinuierlich abnimmt. Daraus folgt für die Vermieter, dass sie einen Anlagemarkt verlieren, weswegen sie zunehmend mehr die Monatsmiete präferieren, anstatt der ursprünglich bevorzugten Mietkaution, also des Mietkapitals. Bisher setzten sich koreanische Juristen mit Fragen auseinander, die sich auf den Mietvertrag mit Mietkapital bzw. auf Rückforderung des Mietkapitals bezogen. Die veränderte Situation zwingt sie aber, ihre Kompetenzen zu erweitern. Davon ausgehend wird in dem vorliegenden Aufsatz die Frage gestellt, ob und wie die Miete für den Wohnraum kontrolliert werden kann. Um dieser Frage nachzugehen, vergleiche ich den Mietvertrag für Wohnraum in Korea mit dem Darlehensvertrag gemäß dem koreanischen Gesetz zur Zinskontrolle (KGZ) und gemäß dem koreanischen Gesetz über die Registrierung des Darlehensgeschäfts etc. und den Benutzerschutz im Geldgeschäft (KGRB) unter Berücksichtigung des Begriffs über das soziale Dauerschuldverhältnis. Aus dieser Gegenüberstellung ergibt sich eine zweite grundlegende Frage, nämlich ob in Korea eine Institution besteht, die die eine Höhe der Mieten kontrollieren kann, beispielsweise der Mietwucher (§ 138 BGB), die Kappungsgrenze (§ 558 BGB) etc. in Deutschland. Um diese Frage zu beantworten, werden § 618 KBGB und § 11 KWMschG analysiert. Ich vertrete dabei die Ansicht, dass die Regelungen, wie Mietwucher und die Kappungsgrenze etc. in Deutschland, nicht fonktionieren können. Diese Regelungen sind nur eine Bestimmung über Clausula rebus sic stantibus. Die Untersuchung legt offen, dass bisher kein Maßstab zur Kontrolle hoher Mieten besteht. Des Weiteren zeigt sich, dass eine Lösung gegen zu hohe Mieten nicht hinreichend aus den Generalklauseln im Hinblick auf die bisher bestehenden Entsprechungen des koreanischen Gerichtshofs hergeleitet werden können. Verdeutlicht wird das anhand folgender Regelungen, §§ 557ff. BGB, § 138 BGB und § 5 WiStrG, die hier dargestellt und analysiert werden. Anschließend stelle ich den Entwurf des Mietrechtsnovellierungsgesetzes und den damit verbundenen Diskurs vor. Abschließend lassen sich die Analysen dahin gehend resümieren, dass auch in Korea Institutionen wie die Kappungsgrenze, die Mietwucherkontrolle etc. von Nöten sind.
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