住宅賃貸借保護制度의 沿革과 改善方案
On the History and Improvement of the Korean Housing Lease Protection System
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초록
주거는 삶의 안식처이다. 따라서 주거생활의 안정은 주거의 소유여부를 떠나서 국가차원에서 보호해주어야 한다. 오늘날 주거형태로서 아파트와 같은 공동주택의 주거형태가 단독주택 형태를 앞지르고 있다. 여전히 다른 사람 소유의 주택을 빌려쓰는 사람들이 많다. 우리나라는 남의 집을 빌릴 때 많은 액수의 임대保證金(전세금)을 건네주는 관행이 정착해 있고, 임차인이 임대인에게 건네주는 保證金은 임차인에게는 전재산과 같은 비중을 지니고 있어 임대차계약기간이 끝났을 때 保證金의 확실한 반환은 임대차기간의 보장 못지않게 임차인에게 중요한 관심사이다. 우리 민법상 타인의 부동산을 이용하는 방식으로는 전세권과 임차권 방식이 있다. 후자의 경우 임대차기간 동안 제3자에게 대항하려면 임차권설정 등기를 해야 한다(민법 제621조 제2항). 양자의 등기 여부는 부동산 소유자의 의사에 좌우된다. 따라서 거주차원에서 부동산 특히 건물을 이용하려는 자의 법률상 지위는 불안정하게 된다. 가장 바람직한 방법은 무주택 영세서민들이 쉽게 구할 수 있는 저렴한 가격의 주택이나 임대주택을 공급하는 것이나 실효성이 없다. 그러므로 불가피하지만, 주택소유자 등의 권리 등을 일정한 범위에서 제한하여 무주택 영세민의 주거생활 안정을 도모하는 소극적인 방법을 모색할 수밖에 없게 된다. 현행 주택임대차보호법상 주택임차인 보호는 실체적인 접근이 아니라, 법규범적인 접근에 그치고 있어서 구체적 타당성과 실효성확보라는 점에서 내재적인 한계가 있다. 주택임차인 보호제도 중에서 주택임차권의 대항요건의 하나로 규정한 주민등록 전입신고 제도는 주민등록비공개 원칙 때문에 공시제도의 기능발휘에 한계가 있다. 따라서 임차인명부와 같은 새로운 제도를 도입할 필요가 있고, 정상적인 상태에서 임대차계약기간이 끝났을 때 임차인이 바로 바로 保證金을 돌려받을 수 있는 실효성 있는 법적 장치가 없으므로 주택임대보증금 반환보장 보험제도와 같은 새로운 제도를 적극적으로 도입해보는 것도 바람직하다고 본다.
Abstract
A house is a place to rest and refill one‘s energy. Therefore the stability of daily housing life ,whether an owner or renter, should be protected by state. Currently in Korea joint housing just like an apartment exceeds the majority in the form of housing compared with a house. Tenants are more than an owner. In Korea there is the firm practice the lessor gives the lessee a large deposit, when a lease contract is made. The deposit money should be returned when the lease expires. But in reality the lessee does not pay back the money quickly or fully. The Korean Housing Protection Law guarantees the repayment of deposit money especially in an auction process. On the contrary, in the case of the normal termination of a housing lease there is no legal device to get back the deposit money. In fact in these cases a lessee often does not repay the lessor. For the protection of a lessor a kind of insurance that guarntees the repayment of deposit money should be introduced. In addition, if a property is sold during a lease period, the present tenant can not assert his rights against the new owner. Resident registration is a requisite to assert the right of lessor against a third. Therefore it is necessary for us to make a new tenant‘s registration system for any transactions concerned.
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