현행 주택임대차보호법상 임차권 보장에 관한 소고 - 계약갱신요구권, 전월세상한제 및 조정제도를 중심으로 -
Eine Studie über die Gewährleistung des Mietrechts von Mieter nach dem geltenden koreanischen Wohnuraummietschutzgesestz- im Schwerpunkt der Vertragsverlängerungsforderung, Miet- und Kautionbegrenzung bzw. Schlichtung -
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본고에서는 임대차존속 보호와 부담가능한 주거의 보호의 관점에서 최근 개정되어 시행중인 주택임대차보호법상 계약갱신요구권과 전월세상한제 및 조정제도를 둘러싼 문제점 및 개선 가능성에 대하여 살펴보았다. 이를 요약하자면 다음과 같다. 먼저, 임대차존속보호와 관련하여서는 계약갱신요구권에 대한 임대인의 갱신거절권 남용을 대비한 법적 보완 필요성이 있고, 거절사유로서의 실거주 요건을 명확하게 규율하여야 할 것이며, 일정한 경우 임대인의 계약갱신 거절에 대한 임차인의 이의제기 권리를 인정할 수 있는 근거를 마련하는 것과 관련한 논의가 필요하다. 다음으로 부담가능한 주거보호에 있어서는 새로운 임대차계약의 체결에 있어서 차임 또는 보증금에의 일정한 인상 제한의 도입 가능성에 대한 논의가 필요하다고 보았고, 개정된 전월세상한률을 탄력적으로 재차 개선할 필요가 있으며, 특별시·광역시 등 주임법으로부터 위임받은 각 지방자치단체에서 차임 및 보증금에 대한 실효적인 안정을 위한 적극적 조례 제정 활동이 요구되고 또한 보증금반환사고에 대한 예방 및 효과적인 사후조치를 위한 개선이 필요하다 여겨진다. 아울러 임대차관계의 특성을 고려한 조정의 장점을 극대화시키기 위하여 분쟁조정위원회의 효율적 기능의 관점에서 관할 중복 문제를 개선할 필요성이 있다 생각한다. 주택임대차에 대한 입법 및 정책입안에서는 언제나 주거 공간의 수요·공급 및 시장 가격의 영향을 고려하여야 한다. 무엇보다 근시안적 대책에서 벗어나 흔들림 없는 입법과 정책의 마련에 최선을 다하여야 한다. 국민의 신뢰가 쌓여 주거불안이 불식된다면 주거를 둘러싼 사회적 문제현상의 상당수가 합리적인 해결의 실마리를 찾을 수 있으리라 생각한다. 임차권의 보장강화를 위하여 법적·정책적 문제점에 대한 정확한 인식과 소통을 통하여 주임법에의 지속적인 보완과 개선의 노력이 있어야 할 것이다.
Abstract
An diesem Punkt, zwei Jahre nachdem das Vertragsverlängerungsforderungssrecht des Mieters über Wohnraum und die Begrenzung zur Miet- und Kautionserhöhung vollständig in das koreanische Wohnraummietschutzgesetz umgesetzt wurden, wird in unserer Gesellschaft heftig darüber diskutiert, wie effektiv eine solche gesetzliche Maßnahme angesichts dieses Zwecks besonders war und ist. Hinsichtlich des Mieterschutzes bei der Beendigung des Mietverhältnisses über Wohnraum bzw. bei der Miet- und Kautionerhöhung wurde es deshalb in dieser Arbeit untersucht, rechtliche (politische) Probleme zu finden, welche Verbesserungen möglich sind. Erstens ist es in Bezug auf den Schutz des Mietverhältnisses erforderlich, eine gesetzliche Ergänzung vorzubereiten, um den Missbrauch des Rechts des Vermieters, die Vertragsverlängerungsforderung von dem Mieter abzulehnen. Als nächstes ist im Hinblick auf den Schutz des bezahlbaren Wohnraums die Möglichkeit zu erörtern, ob beim Abschluss eines neuen Mietvertrags eine bestimmte Miet- bzw. Kautionbegrenzung eingeführt werden könnte, was problematisch sein kann, weil sie im koreanischen Wohraummietschutzgesetz nicht vorgesehen ist. Um die Vorteile der Schlichtung unter Berücksichtigung der Merkmale des Mietverhältnisses zu maximieren, ist es darüber hinaus notwendig, das Problem der sich überschneidenden Gerichtsbarkeiten im Hinblick auf die effektive Arbeitsweise des Schlichtungsausschusses zu verbessern.
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