아파트 임대차계약 당사자의 공동균형에 관한 연구: 수도권을 중심으로
Pooling Equilibrium of Lease Contracts in Housing Rental Markets
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초록
임대차계약에는 전세, 보증부월세, 순수월세 등 다양한 유형이 존재한다. 특히 보증부월세에는 임대인과 임차인의 자금조달 조건과 신용상태, 선호도 등에 따라 다양한 (월세, 보증금) 조합이 있다. 최근의 기존 연구에서는 보증금비율과 월세 사이에는 월세전환율이라는 선형관계가 있다고 가정하고 있다. 그러나 이러한 가정에는 기본적 투자이론에서 말하는 수익-위험 상충관계를 무시하는 중대한 오류가 있다. 이 글에서는 위험중립형 지분투자자를 가정하고 보증금비율과 무관한 균형 지분소득률 성립조건을 이론적으로 추출하고 실증적으로 추정했다. 이론적 보증금비율과 주택가격상승률, 시장금리의 관계, 그리고 전세비율과 월세전환율, 시장금리의 관계를 추정한 결과 위험중립 균형 지분소득률 조건이 위험프리미엄을 포함한 상태에서 성립함을 알 수 있었다. 즉 월세전환율은 보증금운용이율로 적절하지 않았다.
Abstract
This paper provides the insights on the structure of the various lease contracts in real estate market, Korea. There are all deposit no rent type(‘chonsei’), monthly rent with deposit type, and pure monthly rent type, and more rent/deposit ratio has various spectrum according to market conditions and landlord/tenant financing conditions and credit status. Previous studies assumed that there are linear relationship in deposit with monthly rent via monthly rent conversion rate. However they have an important error to ignore the risk-return trade-off relation of investment theory. This paper develops and investigates empirically the condition of risk-neutral pooling equilibrium to equalizing equity income rate without regard to deposit ratio. This concept is rationalized, because landlords have not informed about tenants' credit status and business prospects.
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