서울시 아파트 임대차계약 구조에 대한 새로운 해석
A New Interpretation of the Lease Structure of Seoul Apartment Market
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초록
이 글은 최근 주택가격이 하향 안정 추세를 보이고 임대차계약 유형이 전세에서 보증부월세로 급속히 전환되는 과정에서 전세가격 급등이라는 사회적 문제의 원인을 주택소유자의 수익극대화 기준에서 분석한 글이다. 이 연구를 통해 얻은 결론은 다음 세 가지로 요약할 수 있다. 첫째, 선행연구에서 주장하는 월세이율과 기대가격상승률은 동일하다는 가설에 대한 비판이다. 가격상승률에 대한 기대가 클수록 순수월세보다 보증부월세가, 보증부월세보다 전세의 투자수익률은 더욱 증가한다. 따라서 이 가설은 기대가격상승률이 특정한 값일 때에만 성립한다. 둘째, 임대소득을 매매가격, 전세가격, 월세이율의 함수로 보고, 이를 실증적으로 분석하여 매매가격이 비쌀수록 임차인의 예산제약으로 전세가격이 매매가격에서 차지하는 비율은 떨어지며, 전세가격과 보증금의 차액에 월세이율을 곱해 월세를 계산하는 시장관행을 확인했다. 마지막으로 과거 자료에 기초해 매매가격, 전세가격, 보증금, 월세이율, 기대가격상승률의 확률분포를 결정하고, 대출금리를 주어진 요인으로 가정할 때 수익극대화를 추구하는 주택소유자가 전세계약을 선호할 가능성을 몬테칼로 시뮬레이션을 통해 추정했다. 전세비중은 기대가격상승률 하락에 따라 축소되는 것으로 나타났다.
Abstract
This paper has analyzed the causes of Cheonse price hike issue in term of home owners' yield maximization. The results are as the followings. First, I exhibit a critique to the previous studies that monthly rent rate and expected price growth rate are the same. There are thresholds that vary by the home owners' preference of the lease contracts type. It is true only if the expected price growth rate is equal to the sum of monthly rents and loan interests. Second, rental income and sales prices, Cheonse prices, monthly rent rates were analyzed as a function of the empirical relationship. Because of tenants' budget constraints, the more expensive sales price, the percentage of the Cheonse price on the sales price is falls. Finally, based on historical data, I determine the probability distribution of sales prices, Cheonse prices, deposits, rent rates, expected price growth. And assuming a given interest rate factors, how potential homeowners, who seek to maximize expected investment yield, would prefer Cheonse contract estimated through Monte Carlo simulations. The percentage of Cheonse contracts appeared to be shrinking depending on the expected price growth rate decrease. Finally, empirical relationship between MR and security deposit is negative and statistically significant.
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