레버리지 위험을 고려한 전월세시장 균형모형
A Partial Equilibrium Model of Korean Rental Housing Market Incorporating Leverage Risk
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초록
본 연구는 최근까지 누적되어온 국내 임대주택시장에 대한 해석을 재평가하여 문제점을 도출하고, 기존의 레버리지 가설을 보완하는 시도로서 위험프리미엄이 고려된 레버리지 가설에 입각한 주택임대시장 내에서의 부분균형조건을 도출하고 이를 실증적으로 검증한다. 이론적인 분석결과는 전월세전환율은 임대소득수익률이 높을수록, 가격상승에 대한 기대치가 높을수록 높으나, 가격변동에 대한 기대가 불확실할수록 낮게 됨을 보여준다. 유사한 구도에서 전세는 가격과 순수연세가 높을수록 높고, 기대가격상승률이 높을수록 낮으며, 추가적으로 가격변동성이 클수록 낮게 된다. 결과적으로 전세는 매매시장의 기대가격상승률 뿐 아니라 가격상승에 대한 불확실성에도 추가적으로 영향을 받는 좀 더 매매시장에 예속된 가격의 성격을 지닌다. 실증분석 결과는 보증금을 레버리지로 활용하는 경우 증가하는 위험도를 보상하는 추가적인 투자수익률이 보장되고 있음을 보여준다. 또한 본 논문에서 도출된 이론식에 입각하여 시장자료를 이용하여 추정된 전월세전환율과 시장에서 실제로 관측된 전월세전환율이 8%를 전후로 유사한 수준과 변동추세를 보인다. 이는 위험프리미엄을 고려한 레버리지 가설에 따른 주택임대시장의 작동기제에 대한 해석이 비합리적이지는 않음을 보여주는 귀납적인 증거로 판단된다.
Abstract
There have been many attempts to interpret Korean rental housing market, where distinctive rental contracts including Monthly Rent with Variable Deposit(MRVD) and Chonsei as an extreme case of MRVD have co-existed. Although there have been some advances that interpret the function of the deposit in MRVD as a leverage, those trials were not completed. In order to develop a new partial equilibrium model of Korean rental housing market, this paper incorporates the leverage risk increasing as the deposit increases in the model. The theoretical results show that Chonsei-to-monthly-rent conversion rate, a key market indicator to understand Korean rental housing market, increases in the case of a lower sales price volatility as well as a higher expectation on price increase. In a similar mechanism, Chonsei increases as uncertainty in the sales market gets lower, as expected price appreciation rate gets higher, as price and pure monthly rent gets higher. This relationship means that Chonsei has more tight relationship with the sales market rather than a mere housing rent. The empirical results confirm that there exists risk premium in the required rate of return on investment corresponding to the leverage effect of the deposit. Also, it shows that the observed market conversion rates are similar to the estimated ones based on the developed theory in terms of their level and time trend.
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