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개발사업이 주변지역의 지가에 미치는 영향권 설정에 관한 연구

Analyzing the Impact Area of Land Development Project on Land Prices

박지영|서순탁|최수
국토연구원|2009.09|국토연구 (The Korea Spatial Planning Review)|제62권 |pp. 235-262|DOI 10.15793/kspr.2009.62..013

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Hedonic Price Model개발사업지가영향거리지가영향권헤도닉모형(Hedonic Price Model)Land Development Projectthe Impact Area

초록

본 연구의 목적은 개발사업에 따른 주변지역의 지가변화 실태 및 지가상승 원인을 파악하고, 개발사업이 주변지역의 지가에 미치는 ‘영향거리’ 혹은 ‘영향권’을 설정하는 것이다. 본 연구에서는 개발사업으로부터의 거리를 포함한 헤도닉 모형을 설정하여 ‘거리변수’의 계수를 산출하였다. 이 거리변수의 계수와 개발사업지구 평균지가와 주변지역 및 기타지역의 평균지가 차이, 그리고 개발사업지구의 중심점에서 경계까지의 거리를 이용하여 각 구역별로 ‘지가영향거리’를 산출하였고, 이를 이용하여 ‘지가영향권’을 도출하였다. 본 연구에서 산출한 ‘지가영향권’은 그 공간적 범위가 구체적이기 때문에 향후 활용가치가 높을 것으로 생각된다. 12개 사례지역을 대상으로 ‘지가영향권’을 설정해 본 결과, 지가영향권은 다양하게 나타났다. ‘지가영향거리’에 미치는 중요한 변수는 지가함수의 형태, 개발사업지구와 주변지역의 지가차이율, 개발사업지구의 규모인데, 도심에서 떨어져 미개발지에서 개발사업이 이루어지는 경우는 사업준공 시기에 다가갈수록 지가영향권이 뚜렷하게 나타나는 반면, 도심에서 가까운 곳에서 이루어지는 개발사업은 사업준공시기에 가까워져도 ‘지가영향거리’가 거의 나타나지 않든지, 매우 짧게 나타난다.

Abstract

The main purpose of this study is to comprehend how land developments affect property values of surrounding areas and also to delimit their impact ranges. It is necessary to develop a policy program, both before and after land development, through which the Korean government can control the surrounding area of the land development site so as to restrict any speculative activities. Given that, the government designated special zones prone to speculative trading and established a permitting system for property trading. The premise of this program's success is, by the way, to have clear criteria for spatial designation. This study is designed to help creating a basis for future policy directions via identifying clearly the spatial range of impact area of land development, focusing on land price change. A major achievement of this study is the scientific identification of the spatial impact of land development projects via a hedonic price model. The essence of this model lies in containing a distance variable from/to a land development site, which model produces a coefficient representative of the distance factor. This coefficient, as well as land price information (such as average land prices both inside and outside the developmental project sites) and the distance information between the centroids of the sites and each surrounding region, is used to calculate and analyze the impact distance of the developmental project by region. The analysis findings indicate that the impact pattern on surrounding area of a land development projects would vary according to the current conditions of the area.

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