지하철 건설이 아파트가격에 미치는 공간적 영향분석- 서울 지하철 7호선을 중심으로 -
Spatial Impact Analysis of the Seoul Subway Line 7 on Apartment Properties
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초록
전통적 헤도닉 모형은 다양한 공간적 특성을 분석하는데 한계가 있다. 본 논문에서는 지하철 7호선에 따른 영향을 분석하기 위하여 공간적 헤도닉 모형을 사용하였으며, 지하철 건설에 따른 주변 아파트가격의 변화를 반영하였다. 본 논문은 지하철 7호선 건설에 따른 영향을 분석하기 위하여 아파트 평형, 지하철역과의 거리, CBD까지의 거리, 건축년수, lag변수 등을 변수로 선택하였다. lag변수는 대상 아파트의 주변 아파트 과거 가격의 공간 가중 평균이다. 지하철 건설로 인한 아파트가격 영향을 분석한 결과, 아파트 평형이 커질수록 가격이 상승되는 것으로 나타났으며, 지하철 개통후에 더 민감하게 나타났다. 따라서, 지하철 건설로 인한 개발이익을 측정하거나, 역세권개발의 타당성 평가시에는 아파트 평형별로 유형화하고, 본 연구에서 분석된 역의 기능별 가격변화 특성을 고려하는 등 보다 합리적인 평가기준이 설정되어야 할 것이다. 아파트 건축년수의 경우 아파트가 노후 될수록 아파트 가격이 비정상적으로 높아지는 것으로 나타났다. 주변 아파트 기존 거래가격은 모든 분석의 경우에서 아파트평형을 제외하고는 아파트가격에 가장 민감하게 작용하였다. 따라서, 지하철 건설관련 과세기준을 설정하는 등 아파트가격을 추정할 때는, 주변 유사평형 아파트의 최근 거래 가격을 기준으로 평가하는 것이 고려되어야 할 것이다. 지하철 역세권의 범위를 분석한 결과 역으로부터 반경 540m까지라는 것이 실증적으로 나타났다. 그러나 이 연구 결과로 역세권 개념을 일반화하기보다는 역의 기능이나 주변지역 개발상태에 따라 역세권의 범위 등 기본개념이 다양하게 정의되어야 할 것이다.
Abstract
Traditional hedonic model has a limitation in covering various spatial characteristics. We considered a new methodology for impact analysis by subway line 7 construction in Seoul. Our objectives are to examine the various impact of subway line 7, to make a new spatial hedonic model and to grasp the effect of characteristics of an apartment development area on prices. We analyze the relationship between apartment price and other variables i.e. size, distance to subway station, distance to CBD, year to build and lag variables. This lag variables are spatial weighted averages of past prices within 3 km and most neighboring 3 apartments. We performed detail analysis for the apartment prices according to the opening of subway line 7 and the influenced area of subway construction. The most important factor affecting the price of an apartment is found out to be its size followed by the current purchasing prices of the near-by apartments. Therefore, in order to measure the development profit and to consider the standards for taxation with respect to the future subway construction, the apartment size and the current purchasing prices of the apartments located around should be considered. It is shown that the old apartments have higher price increase after the new subway construction than the newer ones. The coverage area affected by a station is up to 540-m radius from the station, not 500m. A new concept regarding the vicinity of a subway station should be developed according to the characteristics of a given station and its vicinity.
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