정비사업에 대한 기대가 서울시 반지하 주택의 거래가격에 미치는 영향
Effect of Expectations for Redevelopment and Reconstruction on the Transaction Prices of Semi-basement Houses in Seoul
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본 연구는 정비사업에 대한 기대가 서울시 반지하 주택의 거래가격 결정에 미치는 영향을 실증 분석하는 것을 목표로 한다. 이를 위해 다중회귀분석을 주된 연구방법론으로 이용하여 2013~2022년 사이에 실거래된 서울시 연립ㆍ다세대 반지하 주택을 대상으로 분석을 수행하였다. 구체적인 연구 질문으로 재건축ㆍ재개발에 대한 기대가 반지하 주택의 가격에 영향을 미치는가, 영향을 미친다면 정비사업에 대한 기대로 주택가격이 반등하는 시점은 언제인가,정비사업에 대한 기대가 반지하 주택의 가격에 미치는 영향은 지역별로 어떻게 다르게 나타나는가 등을 확인하고자 하였다. 경과연수, 경과연수의 제곱, 노후주택 비율 변수가 종속변수에 미치는 영향을 살펴본 결과, 주택이 일정 정도 이상 노후하고 해당 지역의 노후주택 비율이 높을수록 반지하 주택의 가격이 상승한다는 것을 알 수 있었다. 반등 시점은 아파트를 대상으로 한 선행연구와 비교할 때 비교적 빠른 것으로 나타났다. 지역별 차이를 살펴보면, 전반적으로 반지하 주택가격이 높게 형성된 용산 및 강남 3구 등의 지역에서 가격 반등 시점이 이르게 나타나는 것으로 확인하였다. 종합하면 본 연구는 정비사업 이후 얻을 수 있는 시세차익에 대한 기대가 반지하 주택에 강하게 투영되어 있음을 제시하여, 반지하 주택이 소비재와 동시에 투자재라는 점을 밝혔다
Abstract
This study analyzes the effect of expectations of redevelopment and reconstruction projects on the transaction price of semi-basement housing in Seoul. Multiple regression analysis was conducted using data from multi-family house transactions that took place between 2013 and 2022. The main research questions focused on whether the expectation of redevelopment and reconstruction influenced the price of semi-basement housing, and if so, when the price of housing rebounds in response to the expectation,and how the effect of expectation on the price differs by region. The empirical results indicate that the variables such as age, age squared, and the percentage of old houses have an impact on the dependent variable. It was observed that as houses reached a certain level of aging, the older the house and the higher the percentage of old houses in the area, the higher the price of semi-basement houses. The timing of the rebound is relatively fast compared to previous studies on apartments. When looking at regional differences, it was found that the price rebound occurred earlier in areas such as Yongsan, Gangnam and Seocho-gu, where the overall price of semi-basement houses was higher.In summary, this study suggests that anticipations of profitability following redevelopment and reconstruction projects significantly influence the pricing dynamics of semi-basement houses, underscoring the dual nature of semi-basement houses as both consumer goods and investment assets
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