서울시 도시재생사업이 주변 지역 주택시장에 미치는 영향에 관한 연구 : 서울시 아파트를 중심으로
The Impact of Urban Regeneration on Local Housing Markets in Seoul
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본 연구는 도시재생사업이 주변지역 주택가격에 미치는 영향이 명확하지 않은 상황에서, 서울시 도시재생사업 1단계 활성화 지역을 대상으로 지리적 분포에 따라 분석 대상지를 세분화 하여 지역별 도시재생사업지 주변지역 주택가격에 미치는 영향을 확인하는 것을 목적으로 한다. 이를 위해 서울시 아파트 가격을 종속변수로 하여 도시재생사업지역 내ㆍ외부의 주택가격과 도시재생사업시행 전ㆍ후의 주택가격을 고려하고자 시공간을 동시에 고려할 수 있는 이중차이분석모형을 활용하여 분석을 진행하였다. 본 연구에 활용된 아파트가격 자료는 2014년 1월부터 2018년 12월까지 거래가 있었던 서울시 아파트 1,221개 단지의 실거래가격자료이며, 성향점수매칭(PSM)의 방법을 통해 최종적으로 사용한 아파트실거래가격자료는 총 40,908개이다. 분석결과 도시재생 사업지역의 가격영향이 지역에 따라 그 정도가 상이한 것으로 나타났다. 도심권의 경우 모든 모형에서 이중차이분석결과 유의미한 음(-)의 영향을 갖는 것으로 나타났으며, 동남권의 경우 일부 유의미하지 않은 양(+)의 영향을, 서북권은 유의미 하지 않은 것으로 나타났다. 제1동북권과 제2동북권은 모두 유의미한 양(+)의 효과를 가지는 것으로 나타났다. 계수의 크기 측면에서 제1동북권과 제2동북권은 계수 값의 크기가 다소 비슷한 양상을 보였으며, 동남권의 경우 일부 유의미하지는 않으나 동북권에 비해 약한 양(+)의 효과를 가지는 것으로 보인다. 반면 도심권의 경우 강한 음(-)의 효과를 갖는 것으로 나타났다. 결론적으로, 도시재생사업의 주택가격 측면에서의 효과는 계획수립 당시 설정된 파급효과 또는 예산규모의 크기보다 주거지역이면서, 주거환경개선에 기인하는 집중되고 뚜렷한 사업인지 여부가 더 큰 효과를 보이는 것을 확인하였다. 향후 도시재생사업 계획수립에 있어 시사점을 제시할 수 있을 것으로 기대된다.
Abstract
This study investigates the impact of urban regeneration projects on local housing prices, noting that currently, there is no clear consensus about the extent of the impact particular urban regeneration project will have on the area. The subject area of the research is region under first phase of Urban Regeneration Project in Seoul which, will be subdivided into geographical distribution for the purpose of this research. Using apartment price as dependent variable, in order to conduct time space analysis on before and after housing price of regions both inside and outside the area under proposed regeneration project, difference in difference model was used for analysis. Apartment price data used in this study is actual transaction price data. It is data of 1,221 apartment complexes in Seoul that had been traded from January 2014 to December 2018. 40,908 of which were used in Propensity Score Matching (PSM) method. The result of the analysis on housing price in project area showed that the effect of urban regeneration project was different from region to region. In the case of urban centers, result of DID model showed that there is negative correlation between housing price and urban regeneration project, partial positive correlation in Southeastern region, no significant relationship in Northwestern region and in Northeastern region type I and Northeastern region type II, there was positive correlation. Both Northeastern region type I and Northeastern region type II had similar coefficient value and although there was no significant correlation in Southeastern region, compared to Northeastern regions, it had weaker positive coefficient. On the contrary, urban centers had strongly negative coefficient. In conclusion, Urban renewal project’s focus on housing area and improvement of its’ environment had bigger impact on housing price than the ripple effect and budget that were set during planning phase of the project. The results of this study will have implications on planning of future urban renewal projects.
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