주택가격을 결정하는 유효수요와 유효공급에 관한 연구: 7개 특별ㆍ광역시에 대한 패널회귀모형 분석
A Study on Effective Demand and Supply to Determine Housing Price: Panel Regression Model Analysis for 7 Metropolitan Cities
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본 연구의 목적은 수요-공급 원리에 입각한 주택시장 안정화 방안을 도출하는데 있다. 이를 위해 2007년부터 2020년까지 7개 특별ㆍ광역시(서울, 부산, 대구, 인천, 광주, 대전, 울산)의 자료를 사용하여 유효수요와 유효공급 변수를 중심으로 한 회귀모형을 설정한 후, Cochrane-Orcutt 이원고정효과모형으로 분석하였다. 분석결과에 대한 정책적 시사점과 주택시장 안정화방안을 종합하면 다음과 같다. 첫째, 아파트가격의 가계소비탄력성이 매우 높게 나타난 반면, 연립다세대가격의 가계소비탄력성은 통계적으로 유의미하지 않았다. 따라서 경제 성장이나 유동성 증가 등으로 인해 수요자의 구매력이 증가될 것으로 예상되는 경우 정부는 아파트 공급 확대에 만전을 기해야 할 것이다. 둘째, 수요 분산과 공급 확대라는 근본적인 해법을 중심으로 시장 안정화 정책을 추진하되 가계대출 억제 정책은 일시적인 가격 진정효과를 위한 단기조절 정책으로 사용하는 것이 바람직하다. 셋째, 아파트와 연립다세대 모두 매매가격의 전세가격탄력성이 매우 크게 나타났다. 따라서 전세대출에 대한 관리를 엄격히 하고 임대등록주택스톡을 충분히 확보할 필요가 있다. 넷째, 아파트스톡이 증가하면 아파트가격은 대폭 하락한 반면 연립다세대스톡의 증가는 연립다세대가격에 유의미한 영향을 주지 못하는 것으로 나타났다. 다섯째, 주택가격 안정화에 있어서 임대등록주택보다 유효주택을 증가시키는 것이 더 효과적이다. 여섯째, 건설임대등록주택이 증가하면 임대가격의 안정은 물론 일부 매입수요가 임대수요로 이동하여 주택가격의 안정에도 기여한다.
Abstract
The purpose of this study is to identify the pricing factors present in the Korean housing market and to propose policies for market stabilization. To this end, a panel model is established with a focus on effective demand and effective supply factors using data from seven metropolitan cities from 2007 to 2020. The policy implications for the analysis results are summarized as follows. First, while the household consumption elasticity of apartment prices is observed to be very high, the household consumption elasticity of row house prices is not statistically significant. Second, the elasticity of household loans at apartment and row house prices demonstrates a positive effect, but the intensity is not high. Third, both apartments and row houses exhibit very high lease price elasticity. Fourth, as apartment stocks increased, the sharp drop in apartment prices is noted, while the increase in row house stocks is found to have no significant effect on prices. Fifth, in housing supply, a method of increasing effective housing is more effective than rental registered housing. Sixth, an increase in construction rental registered houses helps stabilize both rental and housing prices.
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