연립방정식모형으로 분석한 주택담보대출이 주택가격에 미치는 영향에 관한 연구
A Study on the Effect of the Housing Mortgage Loans to the Housing Prices by Simultaneous Equation Model
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2008.9월 세계금융위기 이후 최근까지 우리나라 주택시장은 수도권과 지방이 확연히 다른 경로를 걸어왔다. 즉, 수도권 주택시장은 침체, 지방 주택시장은 활황이라는 양면성을 보여 왔던 것이다. 또한 저금리 기조가 장기화되면서 실업률, 경제성장 등 경제변수 보다 전세가격, 매매가격 대비 전세가격 비율, 주택담보대출 등 경제외적 요인이 주택시장에 미치는 영향이 지대하게 되었다. 이러한 상황에서 본 연구는 주택대출이 주택시장에 미치는 영향을 정확하게 분석하기 위하여 연립방정식 모형으로 분석하였다. 본 연구에서는 대상기간 동안 전국 15개 시도를 주택가격이 하락한 지역과 상승한 지역을 구분하여 패널 데이터를 구축하여 분석하였다. 대상기간 동안 아파트매매가격이 하락하거나 상승률이 낮았던 서울, 인천, 대전, 경기, 강원, 충남, 전북, 전남 등 8개 시도가 그룹 1로 구분되었으며 나머지 부산, 대구, 광주, 울산, 충북, 경북, 경남 등 7개 시도가 그룹 2로 구분되었다. 그룹 1은 패널고정효과 모형이, 그룹 2는 pooled OLS 모형이 적합한 것으로 나타났다. 분석결과 모든 그룹에서 연립방정식 모형의 ML 변수의 계수 값이 큰 것으로 나타나 모형 내에 내생적 설명변수가 존재하는 경우에는 연립방정식모형으로 분석하여야 함을 확인할 수 있었다. 또한 모든 그룹에서 전세가격지수 및 미분양아파트수의 계수 값과 유의성이 매우 높게 나와 분석기간 동안 우리나라 주택가격은 경제논리 보다는 전세가격의 상승에 따른 임차인들의 매매시장 참여와 세계금융위기 이후 신축주택 급감에 따른 미분양 물량의 감소가 주택시장을 견인하였음을 알 수 있다.
Abstract
The purpose of this study is to examine the effects of housing mortgage loans on housing prices in the two clusters, with 7 metropolitan cities and 8 provinces except Sejong and Jeju in the south korea. The dependent variable is housing prices(ASI), based on the actual data from buying and selling transactions of apartment units. The independent variables are macroeconomic variables and sentiment index such as ESI(economic sentiment index) and BSIRE(Business Survey Index of Real Estate Prospect). Panel data, in this case, is composed of the cross section data in a given time series, which is from september 2008 to october 2015. As is known in this literature, mortgage loans is endogenous with the dependent variable, the housing prices. Mortgage loans increases as housing price rises and housing price goes up as mortgage loan expands. Taking the endogeneity into account, I estimated a simultaneous equation system with the two stage least square’s method. The result shows that mortgage loans is under estimated in the OLS analysis, whereas it is properly estimated in the 2SLS. The contribution of this study is to improve the existing literature regarding the effects of mortgage loans on the housing prices, thus providing helpful implication on the housing problem.
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