국내 주택가격의 장기적 결정요인 분석: 아파트 매매가격을 중심으로
An Analysis of long-run determinants of housing prices: focusing on the sales price of Korean apartments
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초록
2005년 12월부터 2023년 12월까지의 월별 시계열자료를 사용하여 아파트 매매가격의 장기적 결정요인을 분석한 결과 수요요인인 가처분소득, 대출, 금리가 아파트 매매가격과 긴밀하게 연결되어 있음이 확인되었다. 반면, 공급요인인 건설비용과 건설허가실적은 매매가격에 유의한 영향을 미치지 못하는 것으로 나타났으며, 전세가격과 매매가격의 공적분관계는 수요요인의 경우에 비해 약하였다. 수도권과 지방으로 구분하여 분석한 결과 공통적으로 금리는 매매가격과 장기적인 관계가 없는 것으로 분석되었다. 두 권역의 매매가격에 대한 영향요인은 매우 달랐는데, 수도권은 대출의 영향이 크고 주가도 유의한 영향을 보이는 반면, 지방은 매매가격이 전세가격과 매우 밀접하게 연관되어 있는 것으로 나타났다. 전자는 대출이 증가할 때 수도권 중심으로 투자수요가 집중되는 것으로 해석할 수 있으며, 후자는 전세가격 상승 시 주로 지방의 아파트를 대상으로 갭투자가 진행된다는 추측을 가능하게 한다. 향후 주택관련 정책은 세계금융시장과의 연계성이 강한 금리보다는 상대적으로 개별국의 재량도가 높은 대출을 중심으로 실행되는 것이 바람직하되, 과거의 실패 경험을 토대로 보다 정교하게 진행되어야 할 것이다. 아울러 주식, 채권 등의 자산시장을 발전시켜 소득의 부동산시장쏠림현상을 해소할 필요가 있다.
Abstract
This paper explores the long-run determinants of housing prices in Korea using monthly data from Dec. 2005 to Dec. 2023. Employing ARDL bounds testing approach, we find several cointegrating relationships between housing prices and various relevant variables. It turns out that the demand-side factors such as bank loans, interest rates, and households’ disposable income are deeply related with domestic apartment prices. On the contrary, the supply-side factors such as construction costs and the number of building permits turn out to be insignificant in explaining changes in housing prices. Meanwhile, the significance of jeonse-price is relatively low. Further analyses of the metropolitan area and the other provinces reveal that the significance of interest rates diminishes in all areas. Moreover, the role of bank loans and stock price is important in the metropolitan area whereas apartment jeonse-price is relatively more important in the other provinces. This implies that the speculative demand for housing is greater in the metropolitan area while the incentive of gap investment could be stronger in the other provinces. The overall result of this paper indicates that bank loan channels should be better designed for future housing policies. At the same time, they must be implemented deliberately, so as to not repeat past policy failures. In addition, the development of asset markets is essential in order to resolve the herding behavior of households in housing markets.
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