주택 공급이 전세가격 변동에 미치는 장 ․ 단기 효과 및 공간적 파급 분석
Analyzing the short- and long-term effects of housing supply on jeonse price fluctuations and their spatial spillovers
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초록
본 연구는 서울시 25개 자치구를 대상으로 주택 멸실과 신규 준공이 전세 아파트 가격에 미치는 영향을 실증적으로 분석하였다. 멸실과 준공의 시차 및 규모별 영향을 정량화하기 위해 패널 회귀모형, 패널 ARDL 모형, 공간계량모형(SDM) 등을 활용해 공급이 가격에 미치는 영향을 다차원적으로 분석하였다. 분석 결과, 멸실은 단기적으로 전세가격 상승을 일으키며 대규모 멸실일수록 충격 강도가 크다는 점이 확인되었다. 반면, 준공은 장기적으로 전세가격 안정화에 기여하는 것으로 나타났고 전세시장은 공급 충격에 대해 비교적 빠른 조정 속도를 보였다. 또한, 멸실과 준공의 공급 충격은 개별 지역에 국한되지 않고, 인접 지역의 전세가격 변동이 해당 지역에도 영향을 미치는 것으로 나타나 지역 간 전세시장이 강하게 연계되어 있음이 나타났다. 이러한 결과는 단기 대응을 넘어서 장기적 주택시장 안정화를 위한 공급 정책 수립과 공간 기반 대응의 필요성을 시사한다.
Abstract
This study empirically analyzes the impact of housing demolition and new completions on apartment rental prices across 25 districts in Seoul. To quantify the temporal and scale-dependent effects of supply shocks, panel regression, panel autoregressive distributed lag, and spatial econometric models were employed, allowing for a multidimensional assessment of the relationship between supply and rental prices. The results showed that demolition leads to short-term increases in rental prices, with stronger effects in large-scale cases. By contrast, new completions contribute to stabilizing rental prices in the long run, with the rental market adjusting relatively quickly to absorb supply shocks. Moreover, the analysis reveals that the effects of demolition and competitions are not confined to individual districts; rental price fluctuations in neighboring districts also influence local markets, indicating strong spatial interdependence across districts. These findings highlight the importance of policy responses beyond short-term measures, emphasizing the need for long-term housing supply strategies and spatially coordinated approaches to ensure market stability.