경기지역 아파트 가격이 서울 및 강남권 아파트 가격에 미치는 영향 분석
The Influence of Apartment Prices in Gyeonggi Region on Seoul and Gangnam Area
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초록
본 연구는 수도권 주택시장의 지역 간 가격 파급 구조 변화를 실증 분석하였다. 기존에는 서울 강남권이 수도권 아파트 가격을 주도하는 일방향적 구조였으나, 경기도 남부 지역의 산업 클러스터 조성과 반도체ㆍ2차전지 투자 확대 등으로 영향력 구조가 변화하고 있다. 서울-경기 간 종사자 수 역전 시점(2019년)을 기준으로 과거 5년(2009-2013)과 최근 5년(2019-2023)을 벡터오차수정 모형으로 비교 분석한 결과, 과거에는 서울 동남권과 서울 전체가 경기도에 영향을 미쳤으나, 최근에는 오히려 경기도 아파트 가격이 서울 지역에 영향을 미치는 역전 현상이 확인되었다. 특히 충격반응 분석 결과, 경기지역 가격 변화가 서울 동남권에 강한 누적적 영향을 미치는 것으로 나타났다. 이는 수도권 주택시장의 선도 지역이 변화하고 있음을 의미하며, 지역별 규제 중심의 기존 부동산 정책의 한계를 보여준다. 향후 직주근접 수요, 산업 입지, 고용 분포 등을 종합적으로 고려한 입체적 정책 전환이 필요함을 시사한다.
Abstract
This study empirically investigates how Seoul metropolitan housing market price-diffusion has been reshaped by shifts in industrial agglomeration and employment. Traditionally, Seoul’s Gangnam cluster exerted one-way influence on apartment prices across Seoul and neighboring Gyeonggi Province. However, large-scale semiconductor and secondary-battery investments with substantial job creation in southern Gyeonggi suggest possible hierarchy reversal. To test this hypothesis, we construct real transaction price indices for three submarkets—Seoul’s southeastern quadrant (Gangnam, Seocho, Songpa, Gangdong), Seoul overall, and Gyeonggi Province—dividing the sample into 2009-2013 and 2019-2023 windows, centered on 2019 when Seoul-Gyeonggi employment levels crossed. Results show that in 2009-2013, Seoul price shocks—especially southeastern—significantly propagated to Gyeonggi, confirming the center-to-periphery pattern. By contrast, in 2019-2023, Gyeonggi’s prices Granger-caused movements in both Seoul markets. Impulse-response analysis reveals positive Gyeonggi price shocks now generate strong cumulative impact on Seoul’s southeastern prices, indicating shifted market leadership. These findings highlight viewing the capital-region housing market as integrated ecosystem and accounting for evolving industrial geographies in policy design. The evidence signals limitations of region-specific controls and underscores importance of multidimensional approaches integrating job-housing balance and industrial location strategies.