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전세권 본질에 대한 기능적 측면에서의 재검토

Review of the essential theory of ‘the right to lease on a deposit basis(Cheonsegwon)’ from the functional aspect

성준호
한국부동산법학회 (KOREA ASSOCIATION OF REAL ESTATE LAW)|2022.12|부동산법학 (Real Estate Law Review)|제26권 제4호|pp. 23-49

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임대차전세권usufruct전권전세금깡통전세가사전당부동산질권전세금분쟁담보물권성용익물권성right to lease on a deposit basis(Cheonsegwon)the right of immovables pledgesecurity depositsecurity right
주제분류법학

초록

최초 전세권은 우리민법에 용익물권으로 제정되었으나, 그 실질에 있어서는 가사전당의 변형이었다. 그럼에도 불구하고 사회적으로는 부족한 주거환경을 보완하는 역할을 해왔다. 전세권은 부동산의 용익적 가치의 활용을 목적으로 입법되었다. 그러나 전세권의 요소에 해당되는 전세금은 담보권으로서의 기능도 함께 가지게 되었다. 목적물을 사용 · 수익하는 권리인 용익물권 중 특이하게 전세권은 그 성립에 있어서 전세금의 지급을 규정 하고 있다. 이로 인해 전세권의 본질에 대해 용익권설, 담보권설 및 겸유설이 대립을 하였으나, 용익권과 담보권의 성질을 모두 가지고 있다고 하는 겸유설이 다수에 이르고 있다. 이때의 전세금은 통상적으로 부동산가액의 60-80%에 달하는 금액으로 별도의 차임은 지급되지 않는 형태로 거래되고 있다. 이러한 방식의 법률구조는 본래 전세권이 가지고 있는 용익적 기능보다 담보적기능에 의한 부작용의 문제가 발생하고 있다. 전세권자에게 과도한 부담을 지우고 소유자가 부담해야할 사회적 비용을 전가하고 있다. 또한 전세권은 목적물의 사용가치와 교환가치의 활용이 결합된 제도로 거래상 발생할 수 있는 사회적 위험요소를 전세권자가 떠않게 되는 문제를 내포하고 있다. 목적부동산의 사용가치와 교환가치에 대한 효율적 활용과 위험의 정당한 배분이 이루어 질 수 있음에도 불구하고 이러한 불안한 구조체계의 전세권에 지속적으로 곁가지를 달아서 유지해야 하는지에 대하여 회의적이라고 하지 않을 수 없다.

Abstract

At first, 'the right to lease on a deposit basis' was enacted as the usufructuary right in the Korean Civil Act. But 'right to lease on a deposit basis' was actually a loan variant with real estate as collateral. Nevertheless, it has played a role in supplementing the socially insufficient residential environment. However, uniquely, 'the right to lease on a deposit basis' basis stipulates that the payment of deposit money is essential. At this time, the deposit is generally 60-80% of the real estate value. And the monthly rent is not paid. In this type of legal structure, there is a problem of side effects caused by the collateral function rather than the beneficial function originally possessed by the 'right to lease on a deposit basis'. It imposes an excessive burden on the holder of 'the right to lease on a deposit basis' and passes on the social cost that the owner should bear. The problem of 'the right to lease on a deposit basis' can be solved by using the lease system and the mortgage system. Therefore, there is no choice but to be skeptical whether the 'the right to lease on a deposit basis' of unstable structural system should continue to be maintained.

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