전세권의 법적 구조와 전세권저당권에 관한 법률관계
The Legal Structure of Chonsegwon and a Legal Relation with the Chonsegwon Mortgaged
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초록
전세권저당권을 둘러싼 법률관계에 대해서는 대법원 1999. 9. 17. 선고 98다31301 판결이 전세권저당권의 효력에 대하여 상세하게 판시한 이후로 이에 관한 연구가 이루어지기 시작했는데, 이 판결에 대해서는 비판적인 연구가 많다. 그러나 이 글은 이 판결의 태도가 타당하다는 관점에서 전세권저당권에 대해 살펴보았다. 전세권저당권의 법률관계를 살펴보기 위해서는 우선 그 대상이 되는 전세권의 구조를 파악하여야 한다. 그런데 전세권은 일반적으로 용익물권성과 담보물권성의 두 가지 성질을 모두 지닌다고 인정되고 있으며, 그 구체적인 내용은 전세권을 구성하는 개별적인 권능이 용익물권적 권능과 담보물권적 권능으로 구별되는 것이라고 해야 한다. 이처럼 전세권을 구성하는 권능이 두 가지로 구분된다고 할 때에 전세권저당권의 목적이 무엇인지 문제되지만, 외국의 입법례와 비교해 보고 입법자의 의사를 검토해 볼 때, 전세권저당권의 목적은 결국 전세권의 용익물권적 권능에 한정된다고 할 수밖에 없다. 이 경우 전세기간이 만료되면 전세권의 용익물권적 권능은 소멸하게 되므로, 전세권저당권 또한 목적물이 멸실된 경우와 같이 소멸할 수밖에 없으며, 다만 전세권의 용익물권적 권능의 소멸로 인하여 비로소 전세권저당권 설정자로서의 전세권자가 행사할 수 있게 되는 전세금반환채권에 대하여 물상대위가 인정될 수 있다. 결국 대법원 1999. 9. 17. 선고 98다31301 판결의 태도는 타당하다고 할 것이다. 다만 이 경우 전세금반환채권에 대해 전세권저당권의 효력이 미칠 것으로 믿었던 전세권저당권자의 보호가 문제되는데, 이를 대비하여 전세권저당권자로서는 전세권저당권을 설정받을 때에 미리 장래의 특정채권으로서의 전세금반환채권에 대해 질권을 설정해 놓았어야 할 것이다. 즉 전세금반환채권이 전세권저당권의 목적이 됨을 전제로 하여 명문의 규정 없이 채권질권에 관한 규정을 전세권저당권에 유추적용하는 견해에는 따를 수 없지만, 전세금반환채권이라는 장래의 특정채권에 대해 미리 채권질권을 설정해서 그로부터 보호받는 것은 아무런 문제가 없다. 한편 이러한 채권질권을 반드시 전세권저당권의 설정과 함께 할 필요는 없으므로, 민법 제371조 제2항의 취지에 비추어 전세권저당권을 설정한 자는 존속기간의 만료가 가까움에 따라 저당권이 소멸할 수 있다는 취지를 전세권저당권자에게 통지할 신의칙상의 의무가 있다고 할 것이고, 전세권저당권자는 이에 따라 전세금반환채권에 채권질권을 설정할 수 있다고 하면 전세권저당권자의 보호에는 별 무리가 없을 것으로 생각한다.
Abstract
The Civil Code Section 306 allows a person with a Chonsegwon(right to lease on a deposit basis) to use his leasehold right as collateral, and the Civil Code Section 371 stipulates cases the chonsegwon has been mortgaged. On September 17, 1999 the Korean Supreme Court adjudicated on the chonsegwon mortgaged as in the following:In the event that chonsegwon has been mortgaged, the object of mortgage is not the claim on deposit money but is the chonsegwon;In the event that the duration expires, the chonsegwon is rightly extinguished even without registration. In this case, the chonsegwon mortgaged is rightly extinguished along with the extinguishment of the chonsegwon, i.e., the object of mortgage, and the pledgee who have an intention of the chonsegwon may not assert his mortgage against the owner of real estate, i.e., the object of the chonsegwon;In such a case, the claim on deposit money may be valid, being substituted by the chonsegwon, i.e., the object of mortgage. In this regard, Civil Code Section 370 and 342 stipulate that the person with the chonsegwon mortgaged may exercise his surrogation right. Then, without the order of seizure or collection, the foregoing pledgee may not claim deposit money from the person with the chonsegwon. There has been still controversy over the foregoing ruling, for persons with chonsegwon mortgaged are hardly protected by law. However, this study is to defend the foregoing ruling.
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