‘채권적 전세’의 본질과 ‘전세보증금’의 기능 및 역할
Reconsideration of the Essence and Functional Theory of Rental Deposit in Unrecorded ‘Cheonse’
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초록
채권적 전세는 전세의 합의가 있음에도 전세권설정등기를 하지 않은 형태의 부동산용익권의 하나로 널리 사용되고 있는 방법이다. 통상 전세권은 민법상 물권의 하나로 전세권설정의 합의와 전세금의 수수 그리고 물권법정주의에 기반을 둔 전세권설정등기가 되어 민법상 물권의 효력을 가지게 된다. 그러나 등기가 이루어 지지 않은 상태에서 전세는 단지 당사자의 합의만이 있는 채권적인 상태로 잔존하게 되어 채권적 전세자의 지위는 매우 열악하게 될 수밖에 없게 되는 것이다. 이를 보완하고 채권적 전세자의 지위를 보호하기 위해 주택임대차보호법이 채권적 전세를 적용범위내로 포섭하고 있다. 하지만, 여전히 채권적 전세는 전세제도 자체가 가지고 있는 경제적불안정성과 법적불안정성이 모두 상존하고 있으며, 이러한 문제는 최근 깡통전세 또는 전세사기 등으로 사회문제가 되기도 하였다. 이와 관련하여 채권적 전세의 본질에 비추어 채권적 전세의 법체계상의 역할을 확인하고 보다 안정적인 지위를 보장할 수 있는 방법을 살펴본다. 또한 채권적 전세에 수수되는 전세보증금의 역할과 기능에 비추어 제도가 본질의 범위에 벗어나지 않는 한도에서 채권적 전세가 가지고 있는 경제적 불안정성을 제거할 수 있는 나름의 대안을 모색해 본다.
Abstract
An unregistered lease is a lease that has not been registered even though there is a lease agreement. This is a widely used method of real estate rights. Usually, a ‘cheonse’ is a property right under the Civil Code, which requires an agreement to establish a cheonse and payment of a ‘cheonse’. Then, based on ‘property right legalism’, the ‘cheonse’ is registered and has the effect of a property right under civil law. However, in the absence of registration, the ‘cheonse’ is only a bond with the agreement of the parties. Therefore, the status of an unregistered ‘cheonse’ is promise. ‘The Residential Tenancy Protection Act’ applies to unregistered leases to protect the status of unregistered ‘cheonse’. However, unregistered ‘cheonse’ are still economically unstable. And there is still legal instability. This has recently become a problem with “empty can cheonse” or “cheonse scams”. We will look at how to ensure legal stability based on the nature of unregistered ‘cheonse’, and how to ensure economic stability based on the role and function of security deposits for unregistered ‘cheonse’.
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