Section Office 가격결정요인에 관한 연구
An Examination on the Price Determinants of Section Office
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초록
섹션오피스는 분할된 오피스 공간이라는 의미로서 오피스 빌딩 공간을 다양한 규모로 분할해 분양한 오피스공간 상품을 의미한다. 경제와 기업의 트렌드가 변화함에 따라 1인 창조기업, 스타트업, 벤쳐기업 등의 다양한 기업형태가 나타나며 업무용 부동산시장에서도 전통적인 오피스시장에서는 충족할 수 없는 업무용 부동산시장이 성장하게 되었다. 이에 따라 오피스시장에서는 섹션오피스라는 업무용 부동산상품이 출현하여 하나의 세분시장을 형성하게 되었다. 본 연구는 오피스시장에서 하나의 세분시장을 형성하고 있는 섹션오피스 시장에 대한 학술적인 이해를 높이고자 섹션오피스의 거래가격 형성요인에 대해 연구를 진행하였다. 구체적으로 본 연구에서는 서울시의 2,096개 섹션오피스 거래사례를 분석표본으로 하여 헤도닉 모형을 사용하여 섹션오피스의 거래가격에 영향을 미치는 여러요인들이 영향을 살펴보았다. 본 연구를 통해 나타난 주요 연구결과를 살펴보면 다음과 같다. 첫째, 본 연구는 섹션오피스가 소재하는 지역이 오피스권역 여부나 업무용도의 발달정도에 따라 섹션오피스의 거래가격은 유의적인 차이가 있다는 것을 보여주고 있다. 둘째, 본 연구의 실증연구는 섹션오피스의 거래가격은 대로접면여부, 지하철역과의 거리, 버스정류장과의 거리, 공원과의 거리 등이 포함된 입지특성에 유의적으로 영향을 받는다는 것을 보여주고 있다. 셋째. 본 연구는 섹션오피스의 거래가격은 섹션오피스 건물의 물리적 특성, 건축적 특성, 설비특성, 공간특성에 유의적으로 영향을 받는다는 것을 보여주고 있다. 구체적으로 섹션오피스 건물의 연면적, 경과년수 등의 물리적 특성과 섹션오피스의 단위면적당 엘리베이터 댓수 등의 설비특성이 섹션오피스의 거래가격에 유의적인 영향을 미치는 것으로 나타났다. 이러한 일반적인 특성 이외에 섹션오피스 건물의 코어 형태, 1개층의 면적 등과 같은 건축적 특성과 섹션오피스 건물의 업무용도비율, 공용회의실여부 등의 공간적 특성도 섹션오피스의 거래가격에 유의적인 영향을 미치는 것으로 나타났다. 마지막으로 분할된 오피스공간으로써의 고유한 특성을 가진 섹션오피스의 경우 호실면적, 소재층, 전면폭 길이, 창문여부, 엘리베이터와의 거리 등의 호실특성들이 거래가격에 유의한 영향을 미치는 것으로 나타났다.
Abstract
Section office is defined as a partitioned office space unit in office building, which is individually owned by firm or individual. It is a kind of office space for independent businessman, start-up, small-sized firms and so on. This study explores influencing factors on the transaction price of section office. This study classified influencing factors into regional, locational, building, unit, and time characteristics. For empirical research, we analyze 2,096 transaction cases of section office between 2010 and 2017 by using hedonic price model. The main empirical results are as follows. First, this study confirms regional characteristics such as office node and the number of office worker in the vicinity of building, have significant impacts on transaction price. Second, this study shows the location characteristics such as accessibility to road, subway station, bus stop and park and so on, have significant effects on transaction price. Third, building characteristics affect significantly transaction price. The physical characteristics such as total floor area and age, architectural characteristics such as core type and individual floor area, spatial characteristics such as the proportion of office use in the building and offering of common meeting room for tenants, have its own effect on transaction price. Finally, this study finds unit characteristics have significant influence on transaction price. Because each section office is partitioned space unit, unit characteristics such as unit size, floor level, the length of unit frontage, the distance to elevator, and whether it has window, have significant impact on transaction price.
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