서울시 오피스 빌딩의 부분매매형태의 거래에 관한 연구
A Study on the Partial Ownership Transaction of Office Building in Seoul Office Market
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초록
오피스 빌딩 투자에는 막대한 자금이 소요된다. 이런 이유에서 오피스 빌딩 시장에서는 오피스 빌딩의 일부분이나 몇 개의 층을 거래하는 부분매매거래형태가 종종 나타나고 있다. 오피스 빌딩의 부분매매의 경우 빌딩에 대한 완전한 통제력의 부족, 권리의 제한 등의 문제점이 존재하지만 전체매매에 비해 투자금액 규모가 작고, 상대적으로 투자적 목적을 달성하기 쉽다는 장점을 가지고 있다. 본 연구에서는 서울의 오피스시장을 대상으로 하여 전체매매가 아닌 부분매매형태로 거래된 오피스 빌딩의 특성을 파악하고자 시도하였다. 특히, 부분매매 중 불완전한 소유권 형태에 해당하는 공동소유를 제외하여 완전한 소유권의 대상이 되는 구분소유권 매매를 부분매매로 한정하여 연구하였다. 본 연구에서는 2000년부터 2012년 상반기까지 거래된 507개의 오피스 빌딩 매매자료를 이용하여 오피스 빌딩의 입지적 특성, 빌딩특성, 거래시기 특성, 거래자 특성 등의 독립변수들이 부분매매거래여부에 미치는 영향을 로짓모형으로 분석하였다. 분석결과 입지적으로는 강남에 입지하고, 프라임 등급이고, 매도자가 투자목적을 가지고, 간접투자활성화시기인 경우에 부분매매거래형태로 거래될 가능성이 높다는 것을 발견하였다.
Abstract
Usually Investment for the entire office building needs tremendous financial resources. In this situation, the partial ownership can be an alternative investment method for office building. The partial ownership transaction is the transaction of ownership of several blocks or floors in an office building. By using partial ownership, the investors can alleviate financial burden for investment and achieve their investment purpose easier. The partial ownership of office building gives several demerits for investors such as lack of control for the building, limiting authority for managing, using, and remodeling the building, restrictive property right and so on. This study focuses on the characteristics of office building which was transacted by using partial ownership in Seoul office market. Especially, this study researches the sectional ownership which is sole ownership in the partial ownership transaction except for joint ownership, incomplete ownership. This study analyzes 507 office transaction cases in Seoul office market by using logit model. The results of empirical analysis show that the location and building characteristics, seller characteristics have significant influences on the propensity for partial ownership of office building. Specifically, the office buildings in GBD area, Prime class buildings, the buildings owned by seller for investment purpose are prone to be traded by using partial ownership.
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