주택연금 가입자의 소그룹별 생존분석에 관한 연구: Kaplan-Meier 생존율과 Cox 비례위험모형을 중심으로
Survival Analysis of Korean Home Pension : A Focus on Detailed Consumer Characteristics
0
조회
0
다운로드
7
인용
0
참고문헌
키워드
초록
주택연금의 중도해지는 보증을 공급하는 한국주택금융공사나 주택연금에 가입한 가입자 측면에서 모두 위험요소가 있기 때문에 이에 대한 연구가 중요하다고 할 수 있다. 본 연구의 목적은 대출의 경과기간까지 감안하였을 때 어떤 유형의 소그룹이 중도해지 위험이 높은 그룹인지를 가입시점에서 확보할 수 있는 자료로 분석해보는 것이다. 본 연구에서는 주택연금 가입자를 유형별로 분류하여 생존분석을 실행하였는데 그 결과를 요약하면 다음과 같다. Kaplan-Meier 생존분석과 Cox 비례위험분석 결과 독신여부 변수에서는 ‘부부’<‘독신녀’<‘독신남’의 순서로 위험률이 높아 가설과 일치했다. 주택유형 변수에서는 거래하기가 용이한 ‘아파트’가 가장 위험률이 높을 것이라는 가설과 다르게 ‘단독주택’의 위험률이 가장 높았으며, ‘아파트’와 ‘다세대연립기타’는 통계적으로 유의미한 순서를 정할 수 없었다. 연령 변수에서는 가설과 일치하게 ‘80세이상’<‘70세이상～80세미만’<‘70세미만’ 순으로 젊을수록 위험률이 높았다. 가입 시 주택가격 변수에서는 ‘2억원미만’이 가장 위험률이 높았던 반면 특이하게도 ‘4억원이상～9억원미만’이 ‘2억원이상～4억원미만’보다 위험률이 높았다. 지급방식 변수에서는 가설과 같이 ‘대출상환방식’의 위험률이 가장 낮았으나, ‘종신방식’과 ‘확정방식’은 위험률이 거의 비슷한 수준으로 나타났다. 직계존속동거여부 변수는 통계적으로 의미 있는 변수가 아님이 밝혀졌다. 이상의 결과를 바탕으로 주택연금 가입자를 소그룹으로 세분하여 추가적인 생존분석을 하여 보았는데 KM 생존율 분석 결과 단독주택을 소유하고 있는 70세미만 소그룹이 경과기간이 10년이 지나면 생존율이 약 20% 수준으로 급락하여 소그룹 중 가장 생존율이 낮은 그룹으로 나타났다. Cox 비례위험모형 분석 결과 독신여부 변수 중 ‘독신남’과 ‘부부’ 그룹에서, 주택유형 변수 중 ‘다세대연립기타’와 ‘단독주택’ 그룹에서, 그리고 연령 변수 중 ‘80세이상 그룹’에서 가입 시 주택가격 ‘2억원이상～4억원미만’이 ‘4억원이상～9억원미만’보다 위험률이 높게 나와 ‘4억원이상～9억원미만’이 ‘2억원이상～4억원미만’보다 위험률이 높게 나타나는 전체 결과와는 다른 결과가 나오는 그룹임을 확인하였다. 본 연구를 통해 가질 수 있는 시사점은 위험률이 가장 높은 소그룹이 ‘단독주택을 보유한 70세미만’ 가입자라는 것을 발견하였기 때문에 이러한 소그룹에 속하는 가입자의 손실을 미리 예방할 수 있다는 점이다. 또한 본 연구의 결과는 향후 주택연금의 중도해지모형을 구축하여 가입시점의 자료로 미래의 중도해지율을 예측하는데도 도움을 줄 수 있을 것이다.
Abstract
The purpose of this study is to identify which small groups have high possibility of early termination with the data we can gather at the origination date. The results of a study on the survival analysis of Korean Home Pension(KHP) by Kaplan-Meier survival ratio model and Cox proportional hazard model are as follows. First, in marital status, the hazard ratio of single male is the highest, and then single female, and the lowest is couple. Second, in house type, the hazard ratio of detached house is the highest. The hazard ratios of apartment and multi-family house have no difference in statistical significances. Third, in ages, the youngest group has the highest hazard ratio, and the oldest group has the lowest hazard ratio. Fourth, in house prices, the cheapest group has the highest hazard ratio, and then the most expensive group follows the cheapest group. The middle priced group has the lowest hazard ratio. Fifth, in product type, product for mortgage redemption has the lowest hazard ratio. Tenure payment option and Term payment option have similar hazard ratios. Sixth, the status of living together with children or parents is not a significant variable for early termination. Among small groups, ‘under seventies with detached house’ group has the lowest survival ratio. If ten years passes after origination, the survival ratio of the group drops to around 20%. Based on Cox proportional hazard ratio, single male, couple, multi-family house, detached house, and over eighties group have a different result with the entire group. The middle priced house has a higher hazard ratio than the most expensive house. The implication of this study is that KHFC can try to prevent the loss of ‘under seventies with detached house’ group by counseling them more strictly because the group has the highest possibility of early termination. Also, this study can help to estimate the early termination ratio of KHP.
참고문헌 (15)
- 김문년, "주택담보대출에서 연체 및 채무불이행의 발생시기별 위험률: DTI와 LTV 비율의 교차효과를 중심으로", 국토연구, 87, pp.17~32 (2015), 국토연구원[DOI]
- 김유미, "Cox 비례위험모형을 이용한 변액연금 해지율의 추정", 한국데이터정보과학회지, 24(4), pp.723~736 (2013), 한국데이터정보과학회[DOI]
- 김윤수, "주택연금 중도해지에 대한 세 가지 에세이", 박사, pp.2020
- 김재희, "Introduction to survival analysis with R" (2016), 자유아카데미
- 김정주, "역모기지 조기상환율의 확률적 모델링에 관한 연구", 보험학회지, (94), pp.1~37 (2013), 한국보험학회
- 여지은, "로지스틱 회귀모형과 COX 비례위험 회귀모형의 분류율 비교연구", 석사, 응용통계학, pp.2001
- 전유정, "주택연금의 특성이 계약해지에 미치는 영향", 부동산연구, 28(1), pp.115~130 (2018), 한국부동산연구원[DOI]
- 정인, "행동경제학을 활용한 금융행동 개선", KB 지식비타민, 17(43), pp.1~3 (2017)
- 조은영, "주택연금 중도해지자의 특성분석", NABO 산업동향 & 이슈, (10), pp.51~62 (2018), 국회예산정책처
- Applying Survival Analysis Techniques to Loan Terminations for HUD’s Reverse Mortgage Isnurance Program, "Chow, Ming H.", ~ (2000)
- Cox, David, "Regression Models and Life Tables", Journal of Royal Statistical Society, Series B, 34, pp.187~220 (1972)
- Davidoff, Thomas, "The role of appreciation and borrower characteristics in reverse mortgage termination", The Journal of Real Estate Research, 39, pp.99~127 (2017)
- An Empirical Study of Termination Behavior of Reverse Mortgage, "Jiang, Shan", ~ (2018)
- Lee, Y., "Wealth Composition and Drawdown Patterns of Retirees", The International Review of Financial Consumers, 1(1), pp.41~55 (2016)
- Szymanoski, Edward J., "Home Equity Conversion Mortgage Terminations: Information to enhance the Developing Secondary Market", Journal of Policy Development and Research, 9, pp.5~45 (2007)