환지방식에 의한 도시개발사업 지연요인에 관한 연구: 평택화양지구 사례를 중심으로
A Study on Delay Factors in Urban Development Projects Using the Land Readjustment Method: A Case Study of the Pyeongtaek Hwayang District
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초록
본 연구는 환지방식 도시개발사업에서 지속적으로 발생하는 지연 문제를 거버넌스 이론과 집합행동 이론의 관점에서 심층 분석하였다. 전국 최대 규모의 환지방식 도시개발 사업지인 평택 화양지구의 20년 장기화 사례를 중심으로, 실질적 의사결정권자인 조합대의원 40명을 대상으로 AHP(Analytic Hierarchy Process) 분석을 수행하였다.연구 결과, 사업 지연의 핵심 요인은 조합 운영의 전문성 및 투명성 부족(종합 중요도 1위: 개발 지식 부족 임원 선출, 3위: 운영 투명성 미흡), 시행대행사의 자금 조달 능력 한계(2위), 복잡한 행정 절차(5위: 영향평가 중복)로 나타났다. 민감도 분석 결과 CR 기준을 0.1로 강화해도 상위 5개 요인의 순위는 안정적이었으며, 토지 보유 면적과 환지방식 지식수준에 따른 인식 차이가 유의미하게 확인되었다.본 연구는 환지방식 사업 지연의 구조적 메커니즘을 이론적으로 설명하고, 조합 임원 자격요건 법제화, 시행대행사 재무 검증 강화, 통합심의 프로세스 도입 등 실행 가능한 정책 개선안을 제시하였다. 이는 대규모 민간 주도 환지방식 사업의 효율성 제고와 이해관계자 간 갈등 최소화에 기여할 것으로 기대된다.
Abstract
This study provides an in-depth analysis of persistent delays in urban development projects implemented through the Land Readjustment Method, drawing on the perspectives of governance theory and collective action theory. Focusing on the Hwayang District in Pyeongtaek— the largest land readjustment–based urban development project in Korea—this research examines a prolonged 20-year project duration by conducting an Analytic Hierarchy Process (AHP) analysis of 40 association delegates who possess actual decision-making authority. The results identify the key factors contributing to project delays as follows: (1) a lack of professionalism and transparency in association management (ranked 1st: election of executives lacking development-related expertise; ranked 3rd: insufficient operational transparency), (2) limited financing capacity of the project implementation agency (ranked 2nd), and (3) complex administrative procedures (ranked 5th: overlapping impact assessment requirements). Sensitivity analysis indicates that even when the consistency ratio (CR) threshold was tightened to 0.1, the rankings of the top five delay factors remained stable. In addition, statistically significant differences in perception were observed according to landholding size and the level of knowledge regarding the Land Readjustment Method. Based on these findings, this study theoretically elucidates the structural mechanisms underlying delays in land readjustment–based development projects and proposes practical policy recommendations, including the legalization of qualification requirements for association executives, strengthened financial screening of project implementation agencies, and the introduction of an integrated administrative review process. These measures are expected to enhance the efficiency of large-scale, privately led land readjustment projects and to reduce conflicts among stakeholders.