임대료 대비 매매가격 비율(PRR)을 통한 주택금융시장과 실물경제 간의 연계성에 대한 연구
A Study on Linkages between Housing Financial Sectors and the Real Economy through PRR(Price Rent Ratio)
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초록
2010년~2012년 우리나라의 거시경제 환경은 성장률 둔화와 저금리 기조가 지속되고 있고, 이는 주택시장의 작동기제에 다양한 경로를 통하여 영향을 미치고 있다. 2007년~2009년의 글로벌 금융위기 이후 실질 GDP 성장률은 빠른 회복세를 보였으나, 2010년 1/4분기 전년동기대비 8.7%를 기록한 이후 지속적으로 둔화하여 2012년 4/4분기 현재 1.5% 수준에 그치고 있다. 이자율은 글로벌 금융위기 이후 세계적인 저금리 추세에 힘입어 우리나라에서도 지난 30년 동안 유례없는 저금리 환경이 유지되고 있다. 본 고는 현재와 같은 저성장․저금리 환경 하에서 저성장 및 저금리가 주택시장에 미치는 영향에 대해 실증분석을 실시하고 PRR을 통한 실물경제와 금융시장간의 연계성을 규명하여 주택금융 관련 장․단기 정책과제의 시사점을 정리하는 데에 목적을 두고 있다. 실증분석을 위해 한국은행과 부동산 114, 그리고 통계청에서 발표하고 있는 ㎡당 평균주택매매 및 전세 가격, 주택금융변수(주택담보대출 잔액 및 금리, 주거용 투자 등), 주택공급변수(인허가물량, 착공면적 등)를 이용하였으며, LIR과 LVR은 노동패널 자료를 이용하여 계산하였다. 분석결과 PRR을 통한 주택 실물시장과 금융시장의 연계성이 외국의 경우와 유사하게 작동함을 보여주고 있다. 실물경제의 침체는 미래 주택가격 상승에 대한 기대심리를 약화시키고, 이는 주택의 투자재로서의 매력을 감소시킴으로써 주택가격 하락을 유발한다. 즉, GDP의 하락은 기대가격 상승률의 하락, 사용자 자본비용의 증가, PRR의 감소, 그리고, 주택가격의 하락으로 이어질 수 있다. 이와 같은 경우 주택은 투자재로서 가지는 가치가 하락함에 따라 주택시장에서 매매수요는 감소하는 반면 임대(전․월세)수요는 증가하게 되는 결과를 초래할 수 있다. 한편, 금리 하락이 부동산시장에 영향을 미치는 경로를 PRR을 통해 이해할 수 있다. 금리 하락 시 주택담보대출금리 하락으로 금융비용이 감소하고, 이는 주택을 소유함으로써 발생하는 사용자 자본비용을 줄이고 PRR는 증가하는 효과를 가지게 된다. 그 결과 주택가격이 상승하게 된다.
Abstract
Macroeconomic conditions surrounding Korea between 2010 and 2012 can be described by a slowing growth rate and low interest rates, which consequently affects the operation of the housing market mechanism through various channels. In this context, this paper attempts to examine whether the PRR plays an important role in the channels in Korea. Moreover, the paper is to study the effects of low interest rates and GDP growth on financial sectors of housing. In this study, the data come from average house purchases and Chonsei prices per ㎡, housing finance variables (house mortgage loan balance and its interest rates, residential property investment, etc.) and housing supply variables (volume of building construction permits and initiated construction area, etc.) released by the BOK, Real Estate 114 Inc. and Statistics Korea. LIR and LVR were calculated using the data from the Korean Labor & Income Panel Study. Results show that Korea also shows a significant linkage between the real housing market and financial market through PRR similar to foreign countries. Stagnation in the real economy weakens the sentiment of expectations for house prices to rise in the future and hence pulls down house prices. In other words, the fall in GDP could lead to a fall in the expected increase in house prices, a rise in users’ expenses, a decline in the PRR and eventually a fall in house prices. This means that housing would loose its value as an investment good and therefore the housing market would experience a decrease in the demand for house purchases and an increase in the demand for rent (Chonsei and monthly rent). A decline in interest rates causes financial costs and user costs, which increases PRR, so that house prices may increase.
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