임대료-주택가격 비율 결정요인이 주택가격과 임대료 변화에 미치는 영향: 서울, 대전, 대구의 사례
Rent/Price Ratio, Rent, and Housing Price: Case of Seoul, Daejeon, and Daegu
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초록
본 논문의 목적은 임대료-주택가격 비율에 영향을 미치는 요인을 확인하고 임대료-가격 비율이 장래의 임대료와 주택가격의 변화를 설명할 수 있느냐 하는 것을 실증적으로 검토하는 것이다. 서울, 대전, 대구지역의 1998년 12월부터 2009년 11월까지의 계절조정 월별자료를 사용하여 분석한 결과는 다음과 같다. 첫째, 이론이 예상하는 바와 같이 임대료-가격 비율은 이자율과 (+)의 관계를, 기대자본이득과는 (-)의 관계를 가진다. 둘째, 임대료-가격 비율은 가까운 장래의 임대료 변화에 영향을 주지만 주택가격 변화에 미치는 영향은 미미하거나 영향력에 대한 통계적 유의성이 없다. 즉 임대료-가격 비율이 높을 때는 가까운 장래에 임대료가 하락하거나 상승속도가 줄어든다. 셋째, 대구보다는 대전, 대전보다는 서울에서 임대료-가격 비율이 임대료의 변화에 미치는 영향이 더 크다. 넷째, 이자율은 미래의 주택가격 변화에는 설명력이 있으나, 미래의 임대료 변화 예측에는 설명력이 없는 것으로 나타났다. 또한 대구보다는 대전, 대전보다는 서울에서 이자율이 주택가격에 미치는 영향력은 커진다. 결과를 종합적으로 판단하면, 주택가격은 이자율과 기대자본이득에 의해 주로 결정되며 임대료가 오르거나 내리더라도 그 영향을 크게 받지 않는다. 반대로 임대료는 주택가격에 영향을 받는다. 본 논문의 분석결과는 임대료 안정을 위해서는 주택가격 안정이 우선되어야 하며, 주택가격 안정을 위해서는 이자율의 안정화 및 기대자본이득 추구 심리를 차단하는 것이 중요하다는 것을 시사한다.
Abstract
The paper identifies factors affecting rent/price ratio (thereafter, R/P ratio) in Korean housing market, and investigates if the R/P ratio could be a predictor on rent and house price movements in the near future. We use monthly data from 1998 to 2009 in Seoul, Daejeon, and Daegu metropolitan city. Results are as follows. Firstly, the R/P ratio is positively related with interest rate and negatively with expected capital gains, which is supported by a traditional asset-price theory. Secondly, the R/P ratio predicts rent movements, but does not predicts changes in housing price well. Thirdly, the impact of the R/P on the rent gets smaller as the location gets distanced further from Seoul. Lastly, interest rate influences housing price but not rent. With all the results combined, we may say that the changes in housing price are largely influenced by interest rates and expected capital gains, but not by rents. Rents, however, are affected by the changes of housing price. Our results imply that stabilization of housing price is necessary to stabilize rents, and not vice versa.
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