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논문

우리나라 주택시장의 매매 · 전세 가격변동 거시결정요인의 동태분석

Macroeconomic Determinants of Housing and Housing Lease Prices' Dynamics in Korea

이종은|김윤영
한국경제학회 (The Korean Economic Association)|2012.09|경제학연구 (The Korean Journal of Economic Studies)|제60권 제3호|pp. 127-153

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인플레이션inflationhousing price통화정책monetary policy주택 · 전세 가격거시 경제변수macro-fundamentals
주제분류경제학

초록

본고는 전세가 주택구입에 레버리지로 이용되는 기능을 감안하여 이자율과 물가등 거시변수 들이 주택가격과 전세가격 변동에 미치는 영향을 단일 방정식 모형과 VAR 모형 두가지 틀을 통해 외환위기 전, 후, 글로벌 금융위기 이후 및 외환위기 이후 최근(확장 외환위기 이후) 기간 구분 분석하였다. 주택투자수익률 결정모형 추정결과 이자율은 외환위기 전과 후 음의 계수를 보였으며 전세 레버리지를통한 비용 절감 변수의 경우 양의 계수값을 보였다. 그러나 글로벌 금융위기 이후두 변수 모두 통계적 유의성이 없는 것으로 나타났는데 이는 최근 통화의 양적완화 과정에서의 저금리 기조와 관련이 있는 것으로 보인다. 한편 거시 설명 변수들중에는 글로벌 금융위기 이후엔 인플레이션이 통계적 유의성을 보였다. 이는 글로벌 금융위기 이후의 유동성 팽창에 따른 물가상승 요인이 주택가격 변동에 반영되고 있음을 나타낸다. 전세가 변동률 결정모형 추정 결과, 전 기간에 걸쳐 인플레이션이 통계적으로 유의하며 계수 값도 매우 큰 것으로 나타났으며 이는 물가 상승의 부담이 전세가격에 빠르게 반영되는 데 기인한 것으로 판단된다. 마지막으로 주택․전세가격의 공적분 불균형 오차가 모형의 거시경제변수들과 동태적으로 어떻게 연결되는 지를 파악하기 위하여 일반적인 VAR 모형을 구축 분석하였다. 추정결과 주택 및 전세가격의 불균형 오차에 물가, 환율, 주가 등 거시변수가 유의하게 영향을 미치는 것으로 나타났다. 이러한 추정 결과는 글로벌 금융위기 이후 전세계적인 확대 통화정책 추이 하에서 인플레이션 억제 노력이 특히전세가격 안정을 위해 중요함을 시사하고 있다.

Abstract

The paper analyzes how the changes of macro-economic variables including interest rate, price level, stock price, industrial production and foreign exchange rate dynamically affect to the Korean housing price/housing lease price changes. For this, we considered the leverage effect of housing lease during the purchasing of housing. Then we conducted the empirical analyses for the four separate periods; before the Asian financial crisis, after Asian financial crisis, after global financial crisis and after Asian financial crisis until 2011. According to the OLS and TSLS estimation results for the housing price return, the interest rate showed negative effect during before and after Asian financial crisis; however the OLS and TSLS estimation results showed the positive effect for the housing lease price change during the same period. Further inflation showed the statistical significance for housing price and housing lease price after global financial crisis, which probably reflects global quantitative easiness of monetary policy. Finally, in a VAR model, we analyzed the dynamic impulse effects of macroeconomic variables to the co-integration disequilibrium error of housing price/housing lease price. According to the impulse-response analyses, these disequilibrium errors were significantly affected by the inflation, foreign exchange rate and stock price.

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