주택하부시장 특성을 고려한 분양프리미엄 결정요인에 관한 연구
A Study on the Determinants of Apartment Premiums Based on the Characteristics of Housing Submarkets
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아파트란 기본적인 삶의 터전 의미 외에도, 재산 증식의 수단으로 오래 전부터 자리 잡아왔다. 본 연구는 새 아파트 가격 상승의 결정요인을 규명하고자 한다. 그리고 입주 시 실거래 가격과 분양가의 차이를 구하고 이를 종속변수인 분양프리미엄으로 정의하였다. 독립변수는 구조, 단지, 입지, 하부시장 특성으로 나누어 헤도닉모형을 이용하여 다중 회귀분석을 하였다. 해당 층과 전용률은 높을수록, Bay는 2 Bay보다 4 Bay가 확장 시 공간 활용을 극대화할 수 있는 기대심리로 분양프리미엄 상승이 높았다. 또한 해당 아파트가 속한 지역의 중고아파트 상승률이 높을수록, 건폐율은 조정대상지역의 고밀도 개발이, 그리고 조경률이 높은 아파트가 더 크게 상승하는 것으로 나타났다. 본 연구의 목적은 합리적인 수요와 공급의 방향성을 제시하는데 있다. 또한 소비자와 공급자 모두에게 아파트가 가진개별적인 특성 외에 주택하부시장의 특성과 정책적인 변수도 함께 고려해야 하는 당위성을 제시하고자 한다.
Abstract
The purpose of this study is to investigate determinants of the rise in new apartment price, thereby contributing to the balanced market pricing of new apartments. For this, multiple regression analysis was carried out, using a hedonic model. The dependent variable is an apartment premium, which is defined as the difference between the allotment price of a new apartment and the real transaction price at the time of moving into it. Independent variables are structure, apartment complex, location, and submarket characteristics. The results of analysis show that the higher the floor and the exclusive use ratio, the higher the rise in premiums, and that the premiums increased more among 4-bay apartments than 2-bay apartments, which reflects the expectation of potential for maximizing the use of space by expansion. In addition, it was found that the premium increased more in case of apartments of high landscape ratio, apartments of high-density development (high building coverage ratio) in areas subject to adjustment, and apartments belonging to a region where the rate of rise in secondhand apartment price was high. The findings of this study suggest the need to consider the variables of housing submarket characteristics and the variable of policy as well as individual characteristics of apartments.
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