서울시 고가 아파트 매매가격 결정요인에 관한 연구
A Study on the Determinants of Upper-market Housing Prices : The case of Seoul
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초록
본 연구는 서울시 고가 아파트의 매매가격 결정 요인을 규명하고자 하였다. 최근 국내 주택시장은 자산 집중과 양극화 현상으로 고가 아파트 시장의 영향력이 확대되고 있으나, 해당 시장에 특화된 실증 연구는 부족한 실정이다. 본 연구에서는 2021년 3월부터 2025년 3월까지 3.3㎡당 1억 원 이상으로 거래된 84개 단지를 ‘고가 아파트’으로 정의하고, 헤도닉 가격결정모형을 활용한 다중회귀분석을 실시하였다. 분석 결과, 세대 당 주차대수, 백화점 근접성, 단지 전면부 폭, 한강 조망권, 스카이라운지, 조식서비스(F&B), 국제학교 근접성이 가격 형성에 유의한 영향을 미쳤다. 반면 경과연수, 전용률, 총세대수, 지하철 접근성, 대치사거리 근접성 등은 통계적으로 유의하지 않았다. 이는 고가 주택시장이 전통적인 물리적·교통 요인보다는 글로벌 교육 인프라, 상징적 자산, 고급 커뮤니티 시설, 개인 모빌리티 편의성과 같은 프리미엄 요소를 중심으로 작동함을 보여준다. 결론적으로, 고가 아파트는 단순한 주거 공간을 넘어 사회적 지위와 문화자본을 과시하는 상징적 자산으로 기능하며, 일반 주택시장과 차별화된 가격 결정 구조를 가진다. 이러한 특수성을 고려한 별도의 분석틀과정책적 접근이 필요하며, 향후 연구에서는 지역 확장과 질적 요인 반영을 통해 고가 주택시장의 심층적 이해가 요구된다.
Abstract
This study examines the determinants of sales prices in Seoul’s Upper-priced apartment market. Despite the growing influence of this sector amid asset concentration and polarization, empirical research tailored to upper-priced apartment remains scarce. Based on 84 complexes traded at over 100 million KRW per 3.3㎡ between March 2021 and March 2025, a multiple regression analysis using the hedonic pricing model was conducted. The results show that household parking spaces, proximity to department stores and international schools, complex frontage, Han River view, sky lounge, and breakfast service (F&B) significantly increased housing prices, while building age, floor area ratio, total households, subway access, and proximity to Daechi Intersection were not statistically significant. These findings indicate that the upper-priced housing market is driven less by traditional physical and transport factors than by premium attributes such as global education infrastructure, symbolic assets, luxury community facilities, and personal mobility convenience. In conclusion, upper-priced apartments serve not only as residences but also as symbolic assets reflecting social status and cultural capital, requiring distinct analytical frameworks and policy approaches. Future research should extend to broader regions and incorporate qualitative factors to deepen understanding of this unique market.