투기과열지구에서 대출규제가 주택가격을 안정시켰는가? : 서울 강남 3구에서 동태적 이중차분법에 의한 증거
Have Mortgage Lendig Regulations in High-Speculation Areas Stabilized Housing Prices? : Evidence from Seoul's Gangnam 3 Districts Using the Dynamic Difference-in-Differences Approach
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초록
본 연구는 투기과열지구에서 대출규제의 강화가 아파트 매매가격을 안정시켰는지 여부를 이중차분법으로 검정해보는 것을 목적으로 한다. 본 연구는 2019년 12월에 있었던 12.16 대책을 분석대상으로 삼았다. 12.16 대책은 시가9억원~15억원 주택의 경우 LTV 비율을 40%에서 20%로 줄이고, 시가 15억원 초과 주택에 대해서는 아예 대출을 금지하는 것을 내용으로 한다. 본 연구에서는 고가주택이 몰려 있는 서울의 강남3구를 분석대상 지역으로 삼았다. 이중차분법을 이용하여 규제지역 지정이나 대출규제 강화의 효과를 분석한 기존 연구들은 대부분 사전추세나 정책효과의 장단기 차이 가능성을 고려하지 않았다. 본 연구는 플라시보 검정과 사전추세 추정을 통해 12.16 대책 이전에 15억원 초과 주택에서 사전추세가 있었음을 확인하였고, 동태적 이중차분 모형을 통해 정책효과가 단기와 장기에다른 것을 확인할 수 있었다. 15억원 초과 주택에서는 가격을 안정시키는 효과가 있었으나 이런 정책효과는 단기에그쳤다. 이런 분석결과는 대출금지와 같은 극단적 규제를 하더라도 그 효과가 단기에 그친다는 것을 보여준다. 한편9억원~15억원 주택에서는 아예 정책효과가 단기에조차 없었다. 이런 결과가 나온 것은 대출규제의 수준이 낮아서그런 것으로 보였다. 문턱 규제로 인한 수요전이 효과에 대한 명확한 증거는 발견되지 않았다.
Abstract
This paper aims to examine whether strengthening mortgage lending regulations in high-speculation areas stabilized housing prices using the difference-in-differences approach. The study focuses on analyzing the effects of the 12.16 real estate stabilization policy implemented in December 2019, which has entailed reducing the LTV limit from 40% to 20% for houses priced KRW 0.9~1.5 billion and from 40% to 0% for houses priced over KRW 1.5 billion. The study selects Seoul’s Gangnam 3 districts, where high-priced houses are concentrated, as the target area for analysis. Most existing studies analyzing the effects of regulation area designation or loan regulations using the difference-in-differences method have not considered the possibility of pre-trends or different policy effects depending on the short term and long term. The study finds the existence of pre-trends in houses priced over KRW 1.5 billion through placebo tests and pre-trend estimation, and confirms that policy effects differ between short and long terms using the dynamic difference-in-differences approach. While there was a stabilizing effect on prices for homes priced over KRW 1.5 billion, this policy effect was short-lived. These results indicate that even extreme regulations like loan prohibition only have short-term effects. On the other hand, there was no policy effect, even in the short term, for houses priced KRW 0.9~1.5 billion, suggesting that the tightening of mortgage lending regulations was not sufficient to change the rate of price appreciation. And we found no clear evidence of a demand spillover effect due to threshold regulations.
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