GIS를 이용한 다차원 Isovist 시지각 특성이 도심 상업용부동산 가치에 미치는 영향 연구
Impacts of Multi-dimensional Isovist on Commercial Real Estate Values in CBD Area Using GIS
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초록
본 연구는 그 연구절차와 방법의 어려움으로 인해 도외시되어왔던 다차원 Isovist, 특히 3차원 분석을 활용해 시지각에 대한 지표설정의 객관성을 높이고, 이 분석으로부터 얻어진 정보를 바탕으로 그동안주거용부동산에 주로 초점을 맞추었던 조망권의 가치평가 연구를 상업용부동산으로 확장시키는 데 그목적을 두고 있다. 이를 위해 본 연구는 GIS를 이용해 다차원 도시모델을 구축한 후 2D 및 3D Isovist 분석을 실시하였으며, 3가지 헤도닉가격모형을 이용해 시지각 특성이 상업용부동산의 주요한 가치척도인재산세에 미치는 영향을 파악하였다. 본 연구는 재산세와 시지각의 관계분석을 통해 조망권이 충분히 확보될 수 있는 상업용부동산의 가치가 동일한 조건이지만 조망권이 낮은 부동산에 비해 높다는 결과를도출하였는데, 이는 높은 조망권이 주거용부동산의 가격에 긍정적인 영향을 미치고 있다는 기존 연구와같은 맥락의 결과로 상업용부동산 역시 조망권이 가격결정에 중요한 요소로 작용하고 있다는 것을 보여주고 있다. 본 연구는 다음과 같은 연구가치 및 의의를 가지고 있다. 첫 번째, 기존의 2차원 조망분석이가지는 한계를 3차원 Isovist를 사용함으로써 객관적인 정보의 사용을 통한 보다 정확한 부동산가치의 영향력을 파악할 수 있도록 하였다. 두 번째, 미국 콜럼버스 도심에 대한 분석결과를 바탕으로 향후 서울의도심 및 부도심 내 상업용부동산의 가치평가를 객관화하고, 이를 기반으로 전반적인 미래 도심개발 방향을 제시하였다. 세 번째, 상업용부동산의 세제산정에 있어 비시장재에 대한 고려의 필요성을 제기하였다. 네 번째, 오픈스페이스 및 조망권을 충분히 고려한 상업지구 개발은 장기적으로 부동산가치를 상승시킴과 동시에 이용자에 대한 편의성을 증진시킬 수 있다는 점을 강조하였다.
Abstract
The purpose of this study is to set the prototype of multidimensional Isovist for visibility assessment, specifically focused on the 3D Isovist, and also to estimate its impact on commercial real estate tax that overlooked among the previous research. To conduct the analysis,this study develops 2D and 3D Isovist analyses using GIS. Then, it investigates the relationship between 2D/3D Isovists and commercial real estate tax in the CBD area based on three hedonic price models. The results show that commercial real estates having much visible space have higher values than those with less visibility. It implies that visibility is the critical factor to evaluate commercial real estate values as well as residential real estate values because it plays a role for the price premium. This study suggests some research values and implications. First, based on the 3D Isovist, it can measure more precise values of the commercial real estates than 2D Isovist. Second, this study can guide the objective estimation of the commercial real estate values in Seoul and suggest the guidelines of future urban area development through the case study of Columbus CBD area. Third, it is necessary to consider non-market environmental values when the real estate tax is rated. Fourth, commercial real estate development associated with higher levels of open space and view should increase not only its long-term values but also user’s convenience.
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