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북촌 한옥보존지구 지정이 지가에 미친 영향

The Effect of Designation of Bukchon as ？Traditional Housing Conservation District？ on Land Value

김홍주
서울연구원 (The Seoul Institute)|2005.12|서울도시연구 (Seoul Studies)|제6권 제4호|pp. 37-54|DOI 10.23129/seouls.6.4.200512.37

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이중차분법land price북촌지가Bukchon헤도닉가격함수한옥보존지구Traditional Housing Conservation Districthedonic regressiondifference-in-difference.
주제분류국제/지역개발

초록

본 연구는 서울의 북촌에 지정된 「한옥보존지구」가 지가에 영향을 주었는지를 살펴보았다. 토지이용규제가 재산권에 미친 영향을 추정하기 위해서는 규제가 내생성이 있는 변수이므로 역사적으로 규제가 완화되었거나 강화된 지역의 규제 전․후를 비교지역의 전․후와 비교하여 순수효과를 추정하는 방법을 사용하였다. 본 연구에서는 북촌의 규제가 완화된 1991년과 1994년을 기준으로 순수효과 추정을 위해 이중차분법(difference-in-difference)을 이용한 다중회귀분석을 실시하였다. 분석을 위해 「한옥보존지구」와 비교지역의 1990, 1991, 1993, 1994년 지가자료를 사용, 지가에 영향을 주는 물리적 변수, 대지면적, 경사, 접면 도로 폭, 토지이용상황, 주위환경, 지하철까지의 거리, 주변시장 유무를 선정하였고 규제의 효과를 추정하기 위해 규제 전․후를 나타내는 시간변수와 지역을 나타내는 지역변수, 지역과 시간변수의 교호작용더미를 설명변수로 하였다. 분석결과 토지의 물리적 특성에 대한 영향은 기존의 연구와 같이 상업용․업무용 건물이 있을 때, 주변지역이 상업지역일수록, 접면도로가 대로일수록, 지하철까지의 거리가 가까울수록 지가가 높은 것으로 나타났다. 규제의 영향에서 1991년 지구해제, 1994년 규제완화로 인한 효과는 시간, 지역변수에 대한 영향은 있으나 규제의 순수효과인 시간․지역더미변수 값은 통계적으로 유의미하지 않았다. 이것은 규제완화가 지가에 미치는 재산권 피해는 다른 모든 조건이 일정하다고 했을 때 통계적으로 유의미한 요소가 아님을 보여주는 것이다.

Abstract

This study aims to analyze how much the designation of Traditional Housing Conservation District affects on the land price. In this study we took Bukchon which has been designated as a Traditional Housing Conservation District in Seoul for an example. We analyzed the impact of the designation of Traditional Housing Conservation District with the hedonic price model using difference-in-difference method to measure net effects on land value caused by impact of regulation. Data for the Traditional Housing Conservation District and the control district's land prices of 1990, 1991, 1993, 1994 were used. Explanatory variables are physical characteristics including area, slope, width of the road, land use, surrounding environment of land, distance from subway, presence of market, and instrument variables to estimate net effects of regulation was time, district․time. The results of this analysis show that when land is used for commercial office building or close to commercial area, the land price is higher than usual land price. Furthermore the wider road is and the shorter distance from subway is, the higher land price becomes to be. On the contrary, regulation impact from redrawing Traditional Housing Conservation District of 1991 and the deregulation of 1994 has been affected by time and district variables, but net effects of regulation has not been statistically meaningful. Consequently, this resalt says that the net effect of regulation on land value is not nagative.

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