규제정책이 서울시 지가변화에 미치는 영향력 분석
Effect of Regulation Policies on Land Price Changes in Seoul
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초록
토지시장의 국지성과 지가변화 추이를 고려할 때 지역적인 차원에서 지가 결정요인과 예측을 위한 미시적인 접근노력이 요망되고 있다. 본 연구는 이런 관점에서 연구의 분석대상을 서울시 자치구로 한정하였으며 2002년 1분기부터 2004년 4분기까지의 지가변화와 그 결정요인을 분석하였다. 특히, 토지가격 변화에 직간접적인 영향을 줄 것으로 평가되는 정부의 부동산 관련 규제정책의 영향력을 검증하고자 하였다. 정부의 규제정책으로는 2003년 10월 29일 부동산시장 안정대책과 토지거래허가구역, 투기지역 지정을 대상으로 하였으며 이들 변수 외에 지가변화에 영향을 주는 사회경제적 변수를 통제변수로 포함시켜 분석모델을 설정하였다. 분석모델은 시계열자료에서 흔히 나타나는 잔차들간의 계열상관 관계를 고려하기 위하여 자기회귀모델을 이용하였다. 분석결과 서울시 자치구의 지가변화에 유의미한 영향력을 주는 정책변수로는 2003년 10월 29일 부동산시장 안정대책과 서울시 공동주택 가격변화율, 지가지수로 분석되었다. 그러나, 토지시장에 대한 규제정책인 토지거래허가제와 투기지역 지정 변수는 서울시 지가변화에 유의미한 영향력을 주지 못한 것으로 나타났다. 시계열 분석의 경우 표본수가 많을수록 보다 일반화된 결과를 도출할 수 있다는 점에서 본 연구의 분석기간과 표본수는 본 연구의 결과에 대한 일반화에 일정부분 한계를 가진 것으로 볼 수 있다. 그러나 본 연구는 기존의 전국단위 지가분석과 예측모델에 비해서 보다 지역적인 차원에서의 지가분석 모델을 제시한다는 데 의의가 있다. 향후 지역차원의 토지시장 분석을 위해 지역 토지시장의 특성을 감안할 수 있는 변수를 고려함으로써 보다 현실적인 지가분석모델 구축이 가능하리라 본다.
Abstract
Information for real estate price change is a valuable one to everyone who participate in real estate market. Among the diverse fators that affect real estate price, regulation policies on land market have a substantial effect on land price. Government announces a series of regulation policies on real estate market and that policies have a goal of real estate market stabilization. This study focuses on effect of regulation policies on land price change because regulation on real estate market can be a easy tool on real estate market stabilization but it may be harmful to the person who participates in normal transactions. Hence, in this respect, more cautious approachs need to be set up when government operates regulation policies. This study focuses on effect of regulation policies on land price in Seoul. Auto regression model was constructed to find out the effects on land price change in Seoul. Three variables of regulation polices are 10.29 stabilization policy of real estate market, permit system of land transaction and design of speculation area. Empirical study shows that among the three policies, only 10.29 regulation policy has statistically effects on the land price of Seoul. Since land market is a local market and land price change will show a more dynamic pattern in a region, variables that represent local land market should be sought to analyze land price change.
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