1920년대 경성 동부지역 토지가격 결정 요인 연구
A Study on the Determinants of Land Price in the Eastern District of Gyeongseong in the 1920’s
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초록
본 연구는 1927년 경성부관내지적목록 자료와 1929년 지형명세도 자료를 디지털 자료로 구축하여 근대도시 경성 동부지역에서의 토지가격 결정 요인을 분석하였다. 동부지역은 경성의 변화와 동시에 근대적인 기반시설들을 갖추어가며 신흥부촌으로 성장한 지역이므로 근대도시 경성 전체 토지시장을 유추해볼 수 있는 기반이 된다. 토지가격에 영향을 주는 요인을 분석하기 위하여 토지가격을 종속변수로, 토지특성 요인과 접근성 요인 그리고 입지특성 요인을 독립변수로 한 회귀분석을 실행하였다. 그 결과, 토지가격 결정 요인에 관심을 갖기 시작한 초기 연구에서부터 주목했던 도심과의 거리가 1920년대 경성에서도 토지가격에 영향을 주는 요인으로 작용하고 있었다. 이 외에도 토지용도, 토지소유자 국적 등 다른 독립변수들에 대한 결과를 통해 당시 경성에서의 토지시장 현황과 식민지 시기라는 특수한 상황이 토지시장에 일부 영향을 주고 있었음을 짐작할 수 있다. 또한 현대도시에서의 현상과 달리 대중교통과 앵커시설 및 교육시설이 지가에 미치는 영향이 낮거나 또는 부정적인 영향을 주고 있다는 점을 확인하였다.
Abstract
This study analyzes the factors for determining land prices in the eastern district of Gyeongseong by constructing digital data from the “Gyeongseong Land Registration List”(1927) and "Gyeongseong Land Registration Map"(1929). The Eastern District is an area that grew into a rich village with modern infrastructure, reflecting the changes taking place in Gyeongseong during the same time. Therefore, it is possible to infer the entire land market in Gyeongseong through research into the eastern district. In order to analyze the factors affecting land prices, a regression analysis was conducted using land price as a dependent variable, and land characteristic factor, accessibility factor, and location characteristic factor as independent variables. As a result, the distance from the CBD(Central Business District), which was noted from the initial study on factors for determining land prices, was also a factor that influenced land prices in Gyeongseong in the 1920’s. In addition, this study suggests that land use, together with the nationality of the land owner, influenced land prices, highlighting the impact of the circumstances of the Gyeongseong land market and Japanese colonial rule. This study also shows that, unlike modern city public transportation, anchor facilities and educational facilities have a lower or negative impact on land prices.
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