보행거리에 따른 역세권 내부 지가분포 및 영향요인 비교 연구 - 수도권 기성시가지와 신시가지 사례를 중심으로 -
A Comparative Study on Land Prices and Influencing Factorin Subway Station Area Based on Walking-distance - Focusing on Established Town and New Town in Seoul Metropolitan Area -
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초록
수도권(기성시가지, 신도시)의 지하철 역세권 지가를 지역 및 보행접근성 기준으로 유형화하고, 도보거리 유형별 부분모형을 이용하여 지가영향요인을 규명하는 것이 본 연구의 목적이다. 본 연구를 진행하기 위해서 지하철 역세권 지가, 토지 및 건물의 물리적 특성, 토지이용특성, 보행접근특성, 도로 및 교통특성 자료를 수집하였다. 수집된 자료를 이용하여 의사결정나무법(다진분류: CHAID) 분석을 수행하였으며, 지역 및 보행접근성에 따른 도보거리별 부분회귀 모형을 개발하고 중요변수 및 영향관계를 파악하여 시사점을 정리하였다. 본 연구의 분석 결과를 정리하면, 첫째, 수도권 지하철 역세권의 지가는 기성시가지(강남, 강북)와 신도시로 구분된 것을 알 수 있었다. 둘째, 수도권 지하철 역세권 내부공간의 지가변화에 보행접근성(도보거리)이 가장 높은 영향을 미치고 있는 것으로 나타났다. 셋째, 500m 전체구간 회귀모형과 보행접근성(도보거리) 유형에 의해 구분된 모형의 도출이 가능하며, 기성시가지(강남, 강북)의 경우 토지이용 특성이, 신도시지역의 경우 토지 및 건물의 물리적 특성(필지면적, 건축물용도, 필지형상)이 역세권 지가에 가장 큰 영향을 미치고 있는 것으로 나타났다. 분석 결과를 종합해 보면, 수도권 지하철 역세권 지가에 대한 연구를 진행할 경우 지역유형, 보행접근유형(도보거리)을 고려할 필요가 있다고 판단된다.
Abstract
The purpose of this study is to clarify the influencing factor of land price on each group that is categorized by region and pedestrian access. The data on land price, physical characteristics of building, Land Use, pedestrian access, traffic infrastructure and transportation is obtained and analysed. CHAID analysis is known to be one of the useful method of data mining, categorizing each fundamental group which is developed onto Regression Analysis Model, and which provides clues on significant variables and influencing relationships. First, the result shows that Seoul Metropolitan area is divided into established town(Gang-nam and Gang-buk) and New Town. Second, the most important factors are the regional characteristic and a walking-distance. Third, the comparative analysis between two groups which are categoriged by subway station area(500m) and pedestrian access(walking distance) shows that the established town is mainly influenced by Land Use Plan, but the New Town is primarily affected by physical characteristics of buildings, in terms of land price. Therefore, the research on land prices in Metropolitan subway station area is needed to consider regional groups and walking-distance.
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