거시경제 요인을 고려한 주택 매매⋅전세시장의 동학적 상관관계 분석
An Analysis on the Dynamic Correlation between Chonsei Prices and Housing Prices Considering the Macroeconomic Variables
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초록
본 연구는 주택구입 시 재정균형조건을 바탕으로 이자율과 전세가격, 매매가격과의 관계를 도출하고 매매가격이 전세가격에 영향을 미친다는 대체재이론과 전세가격이 매매가격에 영향을 미친다는 자산시장이론 중 어느 것이 주택시장에 작용하고 있는지를 벡터자기회귀모형을 이용해 실증 분석하였다. 이자율의 증감을 기준으로 2개의 기간으로 나누었다. 실증분석 결과, 매매가격과 전세가격 사이에는 장기균형관계가 없었으며 그랜저 인과관계 검정, 충격반응분석, 분산분해분석 결과 이자율이 증가하는 1기간에는 대체재이론이, 이자율이 감소하는 2기간에는 자산시장이론이 성립함을 보여줬다. 이를 통해 정부의 정책 수립과 집행은 획일적이 아니라 다양한 거시경제요인을 고려해 지역별, 시기별로 세분화되고 차별화된 정책을 시행해야만 효과적인 가격안정화 및 경기진작 효과를 일으킬 수 있을 것이다.
Abstract
The study aims to find a relationship between chonsei prices and housing prices by using the financial balance equation. Based on the finding, the study aims to find a dynamic relationship between the circulation market and the chonsei market by time periods while taking interest rates into consideration which is an important macroeconomic factor. An empirical analysis using the VAR model was conducted by designating Period 1 during which the interest rate increases, and Period 2 during which the interest rate decreases. As a result, conducting cointegration verification found no long-term balance relations. Verification of Granger casuality, impulse response analysis and variance deposition analysis showed that the substitution theory which argues that the housing prices impact the chonsei prices during Period 1 turned out to be established as a asset market theory which states that the housing prices had an impact on the chonsei prices during Period 2. The interest rate, a macroeconomic factor, was taken into consideration while the dynamic relationship between the circulation market and the chonsei market was analyzed by time periods. The results show that one market does not impact the other unilaterally but rather the two markets impact one another depending on the market situations. The government should adopt and implement policies not as an one-off event but rather as a comprehensive action that takes macroeconomic factors into consideration. While considering various characteristics of the residential area, policies must be segmented regionally and periodically in order to effectively implement price stabilization policies and boost the economy.
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