서울시 오피스빌딩 관리방식 결정요인에 관한 연구
A Study on the Determinants of Office Building Property Management Method in Seoul
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초록
본 연구는 오피스빌딩의 관리방식을 결정하는 요인을 데이터마이닝을 통해 실증 분석한 연구이다. 분석을 위해 기존연구들에서 활용한 관리방식 결정요인들과 더불어 실제 오피스빌딩을 사용하고 있는 임차인 특성을 반영하여 실증분석 하였다. 로지스틱 회귀분석, 신경망 분석, 의사결정나무 분석 결과, 공통적으로 중요하게 도출된 변수는 연면적(물리적 특성), 평당 임대료(서비스 특성), 전용률(물리적 특성)이며, 이들 세 가지 변수는 관리방식 선택의 핵심 요소라 결론지을 수 있다. 100대 기업수(임차인 특성), 임차 회사수(임차인 특성), 평당 관리비(서비스 특성) 변수는 두 가지 분석 방법에서 중요한 변수로 나타났다. 세가지 분석 모형에 대한 평가결과에서는 의사결정나무 분석 모형의 설명력이 가장 우수했다. 본 연구 결과는 오피스빌딩 전문 관리업체에게 실무적으로 적용 가능한 지표로 활용될 수 있을 것이다.
Abstract
This is an empirical study with data mining of factors that determine how office buildings should be managed. Together with the determinants of property management methods used in earlier studies, the characteristics of tenants that actually use the office buildings were reflected in the empirical study. Logistic regression analysis, neural network analysis, and decision tree analysis were conducted and the resulting variables that are commonly regarded as important in these three different analysis are total floor space(physical characteristic), rents(service characteristic), and exclusive area(physical characteristic). From this, it can be concluded that these three variables are the key factors that determine the property management method. The number of top 100 companies(tenant characteristic), the number of tenant companies(tenant characteristic), and rents(service characteristic) were found to be important variables in two of these analytical methods. In the result of evaluating on the three kinds of analyzing model, we found that the decision tree analysis is the best in the power of explanation of model. The findings of this study may be used as a practically applicable yardstick by property management companies that specialize in office buildings.
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