상가건물임차권의 대항력에 관한 연구
A Study on Opposing Power of Right of Lease on Commercial Building
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초록
우리 민법은 부동산임차권의 강화를 위하여 몇 개의 규정을 두고 있다. 이는 제삼자에 대한 방해배제, 임차권의 존속보장, 임차권의 대항력이 그것이다. 따라서, 부동산임차권은 타 채권과 비교할 때에 물권화의 경향이 현저하게 띠고 있다. 이것을 부동산임차권의 물권화라고 주장을 한다. 그런데, 부동산 중에서도 특히 사회적 약자인 서민들이 많이 이용하는 주택임대차는 1981년에 주택임대차보호법을 제정하여 무주택 서민들의 주거안정을 보장하기 위하여 제정하였다. 그리고, 이에 한 걸음 더 나아가, 2001년에는 상가건물임차인의 경제생활의 안정을 보장하기 위하여 상가건물임대차보호법을제정하였다. 본고에서는 주로 상가건물임대차보법상 임차권의 대항력에 관하여 검토하였는 바, 그 주요한 내용을 간추려보면 대개 다음과 같다. 첫째, 상가건물임차권은 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 상가건물을 인도받고 부가가치세법등의 규정에 따라서 사업자등록을 세무서에 신청하면 그 익일부터 제삼자에대하여 대항력을 취득한다. 둘째, 상가건물의 인도와 사업자등록은 임차권대항력의 취득요건인 동시에 그 존속요건이다. 셋째, 대항력을 갖춘 상가건물의 양수인 그 밖에 임대할 권리를 승계한 자는 당연히 종전 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다. 넷째, 상가건물의 임대차가 종료한 경우에도 임대차관계는 보증금을 반환받을 때까지 계속 존속하는 것으로 본다. 따라서, 임대차가 종료된경우에도 임차인이 보증금을 돌려받을 때까지는 대항력이 계속 유지된다. 다섯째, 임대차관계가 종료된 후에 보증금을 반환받지 않게 된 경우에는, 임차건물의 주소지를 관할하는 지방법원, 지방법원지원 또는 시ㆍ군법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다. 여섯째, 가등기담보권이 설정되기 전에 대항력을 갖춘 상가건물임차권이 존재하고 있었다면, 가등기권리자가 가등기에 의한 본등기를 하더라도 상가건물임차권에는 아무런 영향을 미치지 않는다.
Abstract
Our Civil Code provides some provisions to strengthen real estate leasehold rights, which allow us to guarantee the perfection of leasehold rights, the exclusion of third party interference, and the survival of leasehold rights. As a result, real estate leasing rights have a marked tendency toward property rights compared to other claims, and this is referred to as real estate leasing rights. However, in the case of leasing housing, which is used by many vulnerable people in real estate, the Housing Leasing Protection Law was enacted in 1981 in order to ensure the stability of the living life of the common people. Then, taking this one step further, in 2001, the Shopping District Building Lease Protection Law was enacted in order to ensure the stability of the economic life of the building renters in the shopping district. By the way, in this paper, we mainly examined the perfection of the lease right of the Shopping Street Building Lease Protection Law, and the main contents are usually summarized as follows. First of all, even if the building lease right of the shopping district is not registered, if the lessee applies for business registration by the Received Value Law that guides the building of the shopping district, from the next day to a third party To get the counter force. Secondly, India and business registration of the building of the shopping district are both a requirement for acquisition of a perfection against the lease right and a requirement for its survival. Thirdly, the transferee of a building in a shopping district with a perfection or any other person who has succeeded to the right to rent shall be deemed to have succeeded to the status of the lessor. Fourth, even if the lease of the building in the shopping district is completed, the lease relationship is considered to continue until the deposit is regained. Therefore, even if the lease is terminated, the perfection will be maintained until the lessee regains the deposit. Fifth, if the deposit is not refunded after the lease is completed, the lessee may apply for a lease registration order to the district court, district court support or gun court having jurisdiction over the location of the rented building. it can Sixth, if the building lease right of the shopping district with a perfection existed before the provisional registration security right was set, even if the provisional registration right holder makes the main registration by provisional registration, the shopping district It does not affect the building lease right.
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