상가건물 임차인의 권리금 회수기회 보호
Protection of the opportunity to recoup the premium for the lessee of commercial buildings
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초록
부동산의 임대차계약은 보통 임대인이 우월한 지위에 있고, 이로 인하여 야기되는 임대인과 임차인 사이의 불평등 내지 불균형은 계약의 성립에서 뿐만 아니라 계약을 갱신하거나 해지할 때에도 발생한다. 특히 상가건물의 경우에는 보증금이나 권리금 등을 지급한 임차인이 투자비용을 회수하지 못한 상태에서 계약을 해지당하고 그에 관한 분쟁이나 소송으로 진행되는 현상도 적지 않게 나타나고 있다. 이러한 상황에서 주택임대차보호법과 유사한 내용을 담은 「상가건물 임대차보호법」이 2001년 제정되었고, 이 법은 사업자등록의 대상이 되는 상가건물을 영업용으로 사용하는 임대차에 대하여 적용된다(제2조 1항). 상가건물임대차보호법의 적용을 받는 상가건물의 임대차는 그 등기 없이도 임차인이 건물의 인도와 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생기고(제3조 1항), 임차인이 이러한 대항요건을 갖추고 관할 세무서장으로부터 임대차계약서상의 확정일자를 받은 경우, 경매 또는 공매 시 임차건물의 환가대금에서 후순위 권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있다(제5조 2항). 이와 같은 규정 이외에도 임차인 보호의 관점에서 임차인이 경매를 신청하는 경우에 반대의무의 이행을 집행개시의 요건으로 하지 않는다거나(제5조 1항), 임대차가 종료된 후 보증금이 반환되지 않은 경우에 신청할 수 있는 임차권등기명령(제6조 1항), 보증금 중 일정액의 최우선변제권(제14조) 등은 임차인의 보증금을 보호하고자 하는 입법자의 의도가 담긴 내용들이다. 그와 함께 2015년 개정에서 권리금을 법제화하였고 2018년 개정에서는 임차인의 갱신요구권을 5년에서 10년으로 연장하였다(제10조 2항). 특히 임차인의 투자비용 회수와 관련하여 보증금과 함께 권리금 역시 법적으로 보호되어야 한다는 주장이 계속된 가운데 권리금 회수기회 보호를 명문으로 규정하였다.
Abstract
The Commercial Building Lease Protection Act was amended on May 2015 and October 2018, new regulations on the protection of the opportunity to recoup premium were established. In relation to the duty of lessor to protect the opportunity to recoup the premium, it was not explicitly stipulated for the period in which the opportunity to recoup th premium is protected. This paper proposes a scheme for improvement to amend provisions concerning premiums in leasing commercial buildings. As regards premiums, it is necessary first to add new provisions concerning timing limitations on a lessor's duty to refrain from obstructing any lessee in collecting a premium. The Supreme Court recently ruled that even if period for demanding right of lease contract renewal has expired, lessor has an obligation to protect lessee the opportunity of recoup th premium. In addition, it is necessary to amend the provisions under which all grounds for rejecting a request for renewal are applicable mutatis mutandis as grounds for exemption from the duty to refrain from obstructing opportunities to collect a premium. To prevent disputes between lessor and lessee, it is also necessary to amend the Act to require compulsory use of the standard contract form for the lease of a commercial building and a premium agreement. Anyway there is a need for legislative improvement to balance the interests of lessor and lessee.
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