강남재건축 아파트와 비재건축 아파트의 가격 관계분석
Analysis of Price Relations between Reconstructed and Non-Reconstructed Apartments in Gangnamgu
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초록
우리나라 주택시장에 널리 퍼져있는 속설 중의 하나는 강남 재건축 아파트 가격이 비재건축 아파트에 영향을 미친다는 것이다. 이러한 속설은 경험에서 발현한 것으로 오류의 가능성도 높다. 이에 본 연구에서는 이 속설의 진위여부에 대해 검토했다. 이론적으로 재건축 아파트 가격이 비재건축 아파트 가격에 영향을 미칠 가능성은 낮다. 재건축 아파트는 가치구조 상 비재건축 아파트에 비해 기대가격에 더 민감하다. 그런데 주택가격이 상승할 때에는 상승폭이 확장되는 경향이 있는데 초기시점에 재건축가격이 더 빨리 상승해 둘 사이에 특별한 관계가 존재하는 것처럼 착각을 일으키기 쉽다. ’00~’15년 기간 동안의 장기 시계열 추세분석 결과 전반적으로 재건축 아파트의 가격 변동성이 비재건축 아파트에 비해 매우 높았을 뿐 재건축 아파트와 비재건축 아파트 사이에서 특별한 관계를 찾을 수 없었다. 또한 VEC모형을 활용한 실증분석에서도 둘 사이의 특별한 관계를 찾지 못했다. 비재건축 아파트의 적정한 기대가격을 고려한 모형에서 강남구 재건축 아파트 가격은 강남구 비재건축 아파트 가격 변화를 설명하지 못했다. 결론적으로 강남 재건축 아파트가 비재건축 아파트에 영향을 미친다는 속설은 사실이 아닌 것으로 판단된다.
Abstract
One of the popular accounts broadly spread in the South Korean housing market is that the prices of reconstructed apartments in Gangnam have effects on those of non-reconstructed apartments. Since such popular accounts are derived from experiences, they do have high possibilities of errors. This study thus set out to examine whether the popular account would be true or false. As far as a theory is concerned, it is a low possibility that the prices of reconstructed apartments will have impacts on those of non-reconstructed apartments. Given their value structure, reconstructed apartments are more sensitive to expected prices than non-reconstructed ones. When the housing prices rise, there is a tendency of expanding increases. The prices of reconstructed apartments make a faster increase in the early days, which can easily create an illusion that there are special relations between them. The study analyzed the long-term time series trends between 2000 and 2015 and found that the price variability of reconstructed apartments was considerably higher than that of non-reconstructed ones with no special connections between the two types of apartments. The VEC model-based empirical analysis results showed no special connections between the two, either. The model, which took into account the proper expected prices of non-reconstructed apartments, illustrated that the prices of reconstructed apartments in Gangnam-gu did not explain the changing prices of non-reconstructed apartments in the area. In short, it is not true that the prices of reconstructed apartments have influences on those of non-reconstructed apartments in Gangnamgu.
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